سرویس حقوق جوان آنلاین: در دوره و زمانه ما کمتر کسی است که گذارش به دفاتر ثبت اسناد نیفتاده باشد؛ از ثبت ضمانتنامه محضری برای وام دانشجویی گرفته تا ثبت و نقل و انتقال اسناد مربوط به خرید خانه و ماشین یک جور‌هایی همه افراد در هر سن و سال و هر جایگاه اجتماعی برای یک بار هم که شده سر و کارشان به دفاتر ثبت اسناد افتاده است. اما این دفاتر که اغلب در ساختمان‌های قدیمی و در گوشه و کنار شهر‌ها بی‌سروصدا و آرام مشغول ثبت و تحریر اسناد ما هستند در زیر این ظاهر آرام تخلفاتی را رقم می‌زنند و فضای کارشان به گونه‌ای انحصاری شده که کمتر کسی میتواند وارد این صنف شود حتی اگر تحصیلکرده باشد و استعداد و انگیزه‌های لازم را هم داشته باشد! زیربنای این انحصارگرایی‌ها و تخلفات هم به قانون دفاتر اسناد رسمی و ثبت اسناد بازمی‌گردد؛ قانونی ۴۴ ساله که در بند‌های مختلفش انحصاری تمام و کمال برای دفاتر ثبت اسناد ایجاد کرده و در مواردی این دفاتر را به شغلی موروثی تبدیل کرده است. هرچند مجوز دفاتر ثبت اسناد خرید و فروش هم میشود، اما همین انحصارگرایی موجب شده تا مجوز دفاتر ثبت اسناد به قیمت‌هایی تا ۳ میلیارد تومان به فروش برسد. اگرچه در این زمینه هم با عنایت به بازار رقابتی تنگ و انحصاری موجود هستند، سرمایه‌دارانی که حاضرند پول بیشتر بدهند تا دفتر ثبت اسناد را به نام خود بزنند! حالا قرار است با ورود نهاد‌های ناظر و ریاست قوه قضائیه به مسئله انحصار در شغل سردفتری اسناد رسمی، شورای رقابت نیز در چهارصدویکمین جلسه خود به شکایت شکات جهت اعاده حق رسیدگی کنند.
قانونی متعلق به سال ۱۳۵۴ که در ماده ۶۹ شغل سردفتری را موروثی کرده و در انحصار سردفترانی که از قدیم در این شغل فعالیت داشته‌اند درآورده است. طبق این ماده قانونی سردفتر میتواند دو ماه پیش از بازنشستگی شخص واجد صلاحیت طبق مقررات این قانون را برای تصدی دفترخانه خود به سازمان‌ثبت اسناد و املاک کشور معرفی کند. علاوه بر این ورثه سردفتر متوفی که حین‌الفوت شاغل بوده است تا شش ماه از تاریخ فوت سردفتر می‌توانند مجتمعاً به ترتیب فوق شخص واجد صلاحیت را معرفی کنند. همین بند قانونی سردفتری را به شغلی موروثی و خانوادگی تبدیل کرده است. اما یک ماده دیگر این قانون راه را برای ورود افراد به این شغل به طور کامل بسته است. طبق ماده ۵ قانون اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، در شهر‌ها برای حداقل هر ۱۵ هزار نفر و حداکثر ۲۰ هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات یک دفترخانه مجوز تأسیس می‌گیرد؛ این مصوبه در حالی بعد از ۴۴ سال به قوت خود باقی مانده که در سال ۵۴ کمتر کسی گذرش به دفتر ثبت اسناد می‌افتاد، اما حالا کمتر کسی هست که گذارش به این دفاتر نیفتاده باشد، اما این مصوبه انحصاری جدی برای دفاتر ثبت اسناد ایجاد می‌کند.
قانون ۴۴ سالهای که به روز نیست
قانون دفاتر اسناد رسمی مصوبه ۱۳۵۴ مبنای تمام سازوکار‌های اجرایی در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق ماده ۵ این قانون مجوز تأسیس دفترخانه در شهر‌ها برای حداقل هر ۱۵ هزار نفر و حداکثر ۲۰ هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات یک دفترخانه، شهر‌ها و بخش‌هایی که جمعیت آن‌ها کمتر از ۱۵هزار نفر باشد یک دفترخانه خواهد داشت.
این ماده قانونی اصلی‌ترین بندی است که توانسته انحصارگرایی ویژه‌ای را برای دفاتر ثبت اسناد ایجاد کند. برخی کارشناسان معتقدند این قانون زمانی اعتبار داشته که اموال مردم و گرایش به ثبت رسمی اسناد کمتر بوده است. زمانی که بسیاری از معاملات مردم با اسناد عادی صورت می‌گرفت، اما در سالهای اخیر به دلیل آنکه اموال حالت سرمایه‌ای پیدا کرده و مردم نگران اموالشان هستند گرایش به سمت ثبت اسناد بسیار بیشتر شده است و به همین خاطر قانون قبلی و تعیین حد نصاب ۱۵ هزار نفر برای ارائه مجوز تأسیس دفتر ثبت اسناد چندان منطقی به نظر نمی‌رسد. به بیان دیگر، سال ۱۳۵۴ که از هر ۱۰۰۰ خانواده احتمالاً فقط یک نفر خودرو داشت و همان یک خودرو را هم بدون مراجعه به دفترخانه می‌خرید و می‌فروخت، شاید معیار مذکور در قانون مناسب بود، اما حالا که غالباً خانواده‌های ایرانی دارای یک یا دو و بعضاً چند ماشین هستند و خودروی خودشان را هم در دفاتر اسناد رسمی می‌خرند و می‌فروشند، معیار یک دفترخانه برای هر ۱۵هزار نفر جمعیت، چنان که در سال ۵۴ تصویب شده، اصلاً مناسب نیست. به همین میزان باید املاک و... و سایر اقدامات دفترخانه‌ای را در سال ۱۳۵۴ و ۱۳۹۸ ذکر و مقایسه کرد، آن وقت راحت‌تر می‌توان فهمید که دفاتر اسناد رسمی طی چندین دهه چه انحصاری را برای خودشان رقم زده‌اند.
یکی از سردفتران در این باره به «جوان» می‌گوید: «در حال حاضر عده‌ای از مسئولان هم نسبت به تغییر این ملاک بی‌میل نیستند. دو حالت هم برای اصلاح این قانون مطرح میشود؛ یکی اینکه مجوز‌ها را بر مبنای درآمد دفترخانه توزیع کنند و دوم اینکه حد نصاب جمعیت را کاهش داده و به ۵ تا ۱۰ هزار نفر برسانند.»
۲۷۰ حکم انفصال در ۶ ماه!
مخالفان افزایش تعداد دفترخانه‌ها معتقدند دفترخانه کسب و کار نیست و کار حاکمیتی است، اما بنا به تأکید این کارشناس دفترخانه‌ها اگرچه کارشان به نمایندگی از کار حاکمیت است، اما فرآیند و ماهیت کار برای جذب اسناد و جذب مشتری نشانه‌ای از یک کسب و کار است و دفترخانه‌ها همچون سایر مشاغل آزاد برای مردم خدمت انجام می‌دهند و از آن‌ها پول می‌گیرند. این سردفتر تأکید می‌کند: «اگرچه عنوان میشود دفترخانه‌ها واگذاری کار حاکمیتی به بخش خصوصی است که موفق هم بوده، اما طبق آماری که مسئولان سازمان ثبت اسناد ارائه می‌کنند تنها در سال ۹۶، به دلیل تخلفات صورت گرفته برای حدود ۶۰۰ نفر از سردفتران حکم انفصال صادر شده است که حدود ۱۰ درصد کل سردفتران میشود؛ درحالی‌که انفصال تنها یک از مجازات‌های تخلفاتی است که در دفترخانه‌ها صورت می‌گیرد. این در حالی است که بسیاری از دفترخانه‌ها هم سال‌هاست مورد بازرسی قرار نگرفته‌اند تا تخلفاتشان روشن شود.»
ذبیح‌الله خداییان رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم در نشست خبری اخیر خود گفته است: «در شش ماه گذشته دادگاه‌های انتظامی فعال شد و در این مدت ۲ هزار پرونده رسیدگی و برای ۲۷۰ سردفتر و دفتریار حکم انفصال صادر شده و در ۲۳ مورد نیز حکم انفصال اجرا شده است.»
بنابراین انگار صنف دفاتر ثبت اسناد هم چندان کم‌تخلف نیستند؛ اما این تخلفات شامل چه چیز‌هایی میشود و چرا اتفاق می‌افتد؟
یک ماده تخلف‌زا!
درآمد دفاتر ثبت اسناد بالاست؛ برخی از این دفاتر درآمد‌های چند ده یا چند صد میلیونی دارند و البته برخی دفاتر درآمد چندانی ندارند. همین درآمد‌های نجومی هم زیربنای تخلفات دفاتر ثبت اسناد را موجب شده و برخی از این دفاتر برای ثبت سند به هر تخلفی روی می‌آورند و در این زمینه برخی سازمان‌ها و ادارات هم نمک‌گیر شده‌اند.
اما بخش دیگری از تخلفات و انحصار عجیب موجود در دفاتر اسناد رسمی به ماده ۶۹ قانون بازمی‌گردد؛ ماده‌ای که دفترخانه‌ها را در عمل توارثی می‌کند!
ماده ۶۹ می‌گوید: «سردفتر شاغل که بازنشسته میشود میتواند شخص واجد صلاحیت طبق مقررات این قانون را برای تصدی دفترخانه خود به سازمان‌ثبت اسناد و املاک کشور معرفی کند. مدت لازم برای معرفی در مورد بازنشستگی الزامی دو ماه قبل از تاریخ بازنشستگی است و در غیر این مورد باید معرفی مزبور ضمن تقاضانامه بازنشستگی به عمل آید. ورثه سردفتر متوفی که حین‌الفوت شاغل بوده است تا شش ماه از تاریخ فوت سردفتر می‌توانند مجتمعاً به ترتیب فوق شخص واحد صلاحیت را معرفی کنند.
درصورتی‌که سردفتر یا وراث او در مهلت‌های مذکور شخص واجد صلاحیت را معرفی نکنند، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور میتواند تصدی دفترخانه را با رعایت مقررات این قانون به شخص واجد شرایط دیگری واگذار نماید.»
خرید و فروش میلیاردی مجوز‌های سردفتری
این ماده قانونی در عمل سدی بزرگ در مسیر افرادی است که می‌خواهند به شغل سردفتری وارد شوند. محدود کردن مجوز دفترخانه‌ها به جمعیت با عنایت به روند کاهشی جمعیت کشور در دهه‌های آینده از یک سو در مسیر این افراد سنگ می‌اندازد و از سوی دیگر مسیر دیگر ورود به سردفتری با این ماده بسته میشود؛ چراکه با مجوز این ماده قانونی ورود به شغل سردفتری در مسیر دلالی افتاده است و مجوز دفترخانه‌ها با مبالغ میلیاردی خرید و فروش میشود. یکی از سردفتران درباره مبالغی که برای خرید و فروش مجوز دفترخانه جابه‌جا میشود به «جوان» می‌گوید: «اینجا پای مبالغ میلیاردی در میان است و من خودم در پیگیری‌هایی که داشتم با مبلغ ۳ میلیارد تومانی برای فروش مجوز دفترخانه مواجه شده‌ام. این خرید و فروش‌ها خیلی وقت‌ها حالت مزایده‌ای دارد و به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود. به این معنا که ممکن است برای دفترخانه‌ای که ۳ میلیارد تومان قیمت گذاشته شده است مشتری ۵/۳ میلیاردی پیدا شود!»
پول و رابطه خونی راه ورود به شغل سردفتری!
بدیهی است قیمت خرید و فروش مجوز دفترخانه در شهر‌های با معاملات بیشتر بالا و بالاتر می‌رود؛ چراکه در این شهر‌ها میزان معاملاتی که سندشان ثبت میشود بیشتر و به تبع آن درآمد دفترخانه هم بیشتر است. با تمام این اوصاف بنا به تأکید این سردفتر در شهری همچون تهران تعداد بسیار کمی مجوز دفتر اسناد رسمی برای فروش وجود دارد و همین مسئله حلقه سردفتران را برای ورود نیرو‌های تازه‌نفس به این شغل تنگ‌تر می‌کند و نیرو‌های جوان و تحصیلکرده‌ای که می‌خواهند وارد این شغل شوند اغلب توانایی پرداخت ۳-۲ میلیاردی خرید مجوز دفترخانه را ندارند. این ماجرا موجب میشود برخی افراد برای تأسیس دفترخانه و خرید مجوز آن به دنبال شریک و سرمایه‌گذار بگردند؛ به این صورت که تخصص و مدرک از یکی و سرمایه از دیگری. همین مسئله، اما زمینه را برای بروز تخلفات بیشتر و نگاه کاسب‌کارانه به این شغل فراهم‌تر می‌کند و فردی که مجوز سردفتری را با سرمایه‌گذار به‌دست آورده، خیلی وقت‌ها به دنبال این است که هرچه زودتر این مبلغ میلیاردی را به‌دست بیاورد و حسابش را با سرمایه‌گذار تسویه کند؛ بدیهی است این مسئله زمینه ساز بخشی از تخلفات در این حوزه است.
از سوی دیگر ماده ۶۹ قانون دفاتر ثبت اسناد، تبعیض گسترده‌ای را در میان متقاضیان این شغل ایجاد می‌کند و آن را در انحصار افرادی درمی‌آورد که یا برای خرید مجوز دفترخانه پول‌های میلیاردی دارند یا فرزند و ورثه و از وابستگان سردفتران فعلی هستند که در دفاتر ثبت اسناد فعالیت دارند. بنابراین تمام روزنه‌های امید برای ورود جامعه تحصیلکرده به شغل سردفتری بسته است.
البته فردی که سردفتری را به ارث می‌برد یا از سوی ورثه به عنوان جانشین سردفتر قبلی معرفی میشود باید در رشته حقوق یا فقه و مبانی حقوق تحصیلکرده باشد و لااقل فارغ‌التحصیل مقطع کارشناسی این رشته‌ها باشد، اما وقتی پای درددل افراد متقاضی سردفتری می‌نشینید متوجه می‌شوید که در گزینش افرادی که از این طریق بناست سردفتر شوند یا امتیاز را خریده‌اند با گزینش کسانی که از طریق آزمون بناست تا وارد این کار شوند تفاوت قابل تأملی وجود دارد و پذیرش افراد مشمول ماده ۶۹ از ماده ۳ که پذیرش از طریق آزمون است اغلب آسان‌تر صورت می‌گیرد.
برگزاری آزمون پرابهام بعد از ۱۱ سال تعطیلی
اما ماجرای آزمون سردفتری هم خودش حکایتی شنیدنی دارد. آزمون سردفتری گویا بر مبنای تصمیم و سلیقه مسئولان سازمان ثبت برگزار میشود و چندان قاعده و ضابطه‌ای ندارد. بعد از سال ۸۶ که آخرین آزمون برگزار میشود تا سال ۹۷ دیگر آزمونی برای سردفتری برگزار نمی‌شود و آزمون سردفتری سال ۹۷ هم با اگر و اما‌های زیادی برگزار شده و بسیاری از شرکت‌کنندگان در این آزمون نسبت به شیوه برگزاری، برگزارکننده و شیوه جذب پذیرفته‌شدگان اعتراض داشتند، اما این اعتراض به جایی نمی‌رسد.
از مهم‌ترین نکات مبهم این آزمون برگزاری آزمون توسط شرکتی خصوصی است درحالی‌که آزمونی با حساسیت آزمون سردفتری و با عنایت به اینکه این آزمون ۱۱ سال برگزار نشده بود و تعداد زیادی متقاضی ۱۱ سال چشم انتظار برگزاری آن بودند باید سازمان بی‌طرفی همچون سازمان سنجش متولی برگزاری آن میشد. از نکات جالب این آزمون در نظر گرفتن سهمیه دو نفری برای کلانشهری همچون تهران است؛ آن هم بعد از ۱۱ سال برگزار نشدن آزمون! بهانه این تعداد جذب هم اشباع بودن کلانشهر‌ها بود. این در حالی است که در کلانشهر‌ها هم تعداد جمعیت بیشتر است و هم درآمد‌ها به گونه‌ای که متوسط درآمد دفاتر ثبت اسناد در تهران چیزی حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان است. اگرچه هستند افرادی که درآمد‌های چند صد میلیونی هم دارند و با وجود چنین درآمدهایی، کانون سردفتران به دنبال افزایش هزینه‌های حق‌التحریر هستند و از این راهکار می‌خواهند بر سر راه افزایش تعداد دفاتر ثبت اسناد سدی تازه قرار دهند تا مبادا این انحصار از دستشان خارج شود. از سوی دیگر با افزایش تعرفه حق‌التحریر دفترخانه‌هایی سود می‌برند که همین حالا هم درآمد‌های نجومی دارند و این مسئله فاصله طبقاتی میان دفترخانه‌ها را بیشتر و بیشتر می‌کند. به همین خاطر هم در جمع سردفتران کم نیستند افرادی که با افزایش تعرفه‌ها مخالفند.
نشستن در خانه و کسب درآمد قانونی!
ماده ۴۷ قانون دفاتر اسناد رسمی هم در نوع خودش جالب است. طبق این قانون دفترخانه سردفتری که تخلف داشته و به موجب این تخلف تعلیق شده یا حکم انفصال موقت گرفته است به صورت کفالت اداره میشود و درآمد دفترخانه پس از وضع هزینه بین کفیل و سردفتر معلق یا منفصل بالسویه تقسیم خواهد شد. طبق این بند قانونی یعنی فردی که بناست مجازات شود، به‌جای مجازات در خانه می‌نشیند و درآمدش را هم داشته باشد! حالا، اما البته ظاهراً شورای مقررات‌زدایی وزارت اقتصاد و همچنین شورای رقابت به این موضوع ورود کرده و برای اصلاح قوانین ورود به سردفتری را در دستور کار دارد. حالا باید دید با عزمی که رئیس قوه قضائیه در مبارزه با فساد و انحصارگرایی‌ها دارد ماجرای انحصار در شغل دفترخانه‌ها به کجا می‌رسد.
درود بر جوان به خاطر بیان واقعیات. بعنوان یک سردفتر مطالب فوق را تایید میکنم و امیدوارم فسادهاو رانتهای گسترده در این صنف هرچه زودتر از بین برود. 
