سرويس اقتصادی جوان آنلاين: رسانه‌های ایران تاکنون بار‌ها و بار‌ها منطقه ۵ تهران را کانون عمده معاملات و رشد بهای مسکن حتی در رکود شدید معاملات معرفی کرده‌اند.
منطقه ۵ تهران در شرایطی بیشترین معاملات را در بازار مسکن به خود اختصاص داده است که برخی از تحلیلگران بازار مسکن این منطقه را کانون دستکاری و سفته‌بازی قیمت در بازار مسکن تهران و سپس کشور معرفی کرده‌اند، به‌طوری‌که قیمت در این منطقه طی سال‌های ۹۶ تاکنون تقریباً به‌طور میانگین چهار برابر رشد کرده و حال آنکه میانگین قیمت مسکن در تهران در همین بازه زمانی نیز رشد سه تا چهار برابری را تجربه کرده است. بدین ترتیب جای دارد اتحادیه مشاوران املاک کشوری و تهران و همچنین وزارت راه و شهرسازی و صمت و نهاد‌های نظارتی در رابطه با آنچه در بازار مسکن منطقه ۵ می‌گذرد به افکار عمومی توضیح دهند؛ چراکه رویداد‌های این منطقه حکایت از سفته‌بازی و دستکاری قیمت از طریق معاملات مکرر با قیمت‌های صوری بالا دارد.
به اعتقاد کارشناسان اقتصادی بازار زمین و مسکن در اقتصاد ایران نیاز به ساماندهی سریع دارد، زیرا عمده فشار بر هزینه خانوار ایرانی عموماً از ناحیه مسکن تحمیل می‌شود و همین عامل بزرگ‌ترین سد در برابر ازدواج جوانان و خانه‌دار شدن زوج‌های جوان که هیچ، زوج‌های میانسال نیز شده است.
نیاز رانتی بازار مسکن
متأسفانه در کمال تعجب بازار زمین و ساختمان در اقتصاد ایران از امتیاز طلایی و رانتی برخوردار است که آن را از سایر بازارها متمایز کرده است. در بازار زمین و ساختمان معمولاً آخرین قیمت معامله مبنای قیمت‌های بعدی پیشنهادی قرار می‌گیرد؛ مثلاً اگر در منطقه ۵ تهران چندین معامله با قیمت بالاتر از عرف بازار انجام گیرد همین معاملات مبنایی قرار می‌گیرد تا سایر مشاوران املاک که مابین سایر اعضای اتحادیه صاحب کانال‌های ارتباطی آنلاینی، چون تلگرام و اینستاگرام هستند به سرعت قیمت‌ها را بالا ببرند. حال تصور کنید برخی از اعضای مشاور املاک منطقه ۵ که خود در کار ساخت‌و‌ساز نیز هستند و املاک زیادی را در سبد دارایی‌های خود دارند، از طریق تبانی برای افزایش قیمت‌ها معاملات مکرری را با قیمت‌های بالا بین خود تجهیز کنند تا قیمت‌های منطقه و سپس سایر مناطق تهران را بالا ببرند، در این بین به دلیل آنکه این صنف معمولاً خودش بر خودش نظارت می‌کند و شاید برخی از مشاور املاکی‌های منطقه ۵ در اتحادیه مشاور املاک تهران یا کشوری سمت‌های بالا داشته باشند، نظارت مؤثر و چندانی بر عملکرد خلاف برخی از مشاوران املاک انجام نمی‌گیرد.
از این رو کارشناسان اقتصادی معتقدند که در ابتدا وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت باید در رابطه با آنچه در منطقه ۵ تهران در حوزه زمین و ساختمان می‌گذرد پاسخگو باشند و سپس اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشوری توضیح دهد که اعضای اصلی آن آیا در منطقه ۵ تهران صاحب دفاتر مشاور املاکی هستند یا خیر؟ و سپس در خصوص آنچه در دو سال اخیر در این منطقه گذشته است گزارش مبسوطی را جهت تنویر افکار عمومی ارائه دهد.
البته رویداد فوق یعنی تبانی برای دستکاری قیمت مسکن می‌تواند در سایر مناطقی، چون یک الی ۵ و منطقه ۲۲ تهران نیز رخ دهد؛ بدین جهت جای دارد به سرعت در ابتدا با هماهنگی وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و صمت بساط اتحادیه مشاوران املاک غیرمجاز از سطح شهر تهران و کشور برچیده شود و سپس مشاوران املاک مجازی که اقدام به تجهیز معاملات مکرر با قیمت کذب با هدف دستکاری قیمت در بازار مسکن کرده‌اند به قوه‌قضائیه معرفی شوند. در عین حال وزارت اقتصاد و به‌طور مشخص سازمان امور مالیاتی باید با هماهنگی سازمان ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی و مرکز آمار بر سامانه ثبت معاملات زمین و ساختمان نظارت داشته باشد تا اشخاصی که به یکباره برخلاف قیمت‌های عرف بازار، با قیمت‌های کذایی اقدام به معاملات مکرر می‌کنند را در تور مالیاتی خود گرفتار و در صورت لزوم و کشف سازماندهی بودن این معاملات این اشخاص را به قوه‌قضائیه و نهاد‌های نظارتی معرفی کند.
برای درک بهتر موضوع امتیاز رانتی و طلایی قیمت‌گذاری در بخش زمین و ساختمان باید گفت امروزه قیمت‌های ارائه شده در بازارهایی، چون ارز و سکه و طلا در اتحادیه طلا و سکه و صرافی‌ها و بانک‌ها و سایر نهاد‌های پولی تحت نظارت بانک مرکزی است؛ یعنی اعضای اتحادیه یا برخی از اشخاص حقیقی و حقوقی نمی‌توانند از طریق تبانی و انجام معاملاتی با قیمت‌های به مراتب بالاتر از عرف بازار قیمت‌ها را با جهش مواجه کنند.
کمااینکه در بازار بورس اوراق بهادار یا فرابورس و بورس کالا و بورس انرژی نیز قیمت‌ها دارای فرمول خاص خود است و برخی از معامله‌گران نمی‌توانند به سادگی با سرمایه اندک و چند معامله محدود قیمت اوراق بهادار یا محصولات مالی دیگر را دستکاری کنند؛ چراکه بالای سر بازارها، اتحادیه‌ها و انجمن‌های فعال در این حوزه‌ها نهادی، چون سازمان بورس اوراق بهادار قرار دارد و در صورت تخلف‌های قابل‌ملاحظه حتی مجوز‌های اشخاص متخلف باطل و پرونده آن‌ها به دستگاه‌های نظارتی و قضائی برای برخورد‌های قانونی ارائه خواهد شد.
به نظر می‌رسد یا وزارت راه و شهرسازی یا وزارت صمت باید مسئولیت نظارت بر بازار مسکن و همچنین نهاد‌ها و مجموعه‌های فعال در این حوزه را، چون مشاوران املاک بپذیرند و مشخص شود اصلاً مبنای قیمت‌گذاری در بخش زمین و ساختمان به چه شکل است و چرا در بازار رکودی مسکن تهران برخی از اشخاص صرفاً با انجام تعدادی معاملات محدود با نرخ‌های کذایی زمینه‌ساز جهش قیمت کل بازار مسکن تهران و سپس کشور را فراهم می‌آورند.
نقش دلالان مسکن در افزایش جمعیت حاشیه نشین شهر‌ها
متأسفانه دستکاری قیمت در بازار مسکن تهران به قدری بوده است که بسیاری از خانوار‌های مستأجر یا بخش عمده درآمد خود را بابت اجاره‌بها از دست می‌دهند یا اینکه مجبور شده‌اند سال به سال به مناطق پایین هجرت کنند و این روند تا جایی ادامه یافته که کار به افزایش جمعیت حاشیه‌نشینان شهر منتج شده است. از سوی دیگر، ناتوانی متولیان بخش‌های مرتبط با حفظ ارزش پولی ملی در برابر سایر کالاهایی، چون زمین و ساختمان نیز باعث شده است ارزش ودیعه مستأجران و همچنین پس‌اندازکنندگان پول برای خرید مسکن به شکل پیوسته کاهش یابد.
با توجه به اینکه اطلاعاتی در دست است که بورس‌بازی‌هایی در برخی از مناطق خاص مسکن همچون منطقه ۵ تهران بین برخی از مشاوران املاک انجام می‌گیرد و این اشخاص نیز قصد ورود به مجلس شورای اسلامی را نیز دارند، جای دارد این افراد مورد برخورد‌های جدی توسط خود اتحادیه و وزارتخانه‌هایی، چون راه و شهرسازی و صمت و نهاد‌های نظارتی و قضائی قرار گیرند تا زین پس شاهد دستکاری قیمت مسکن نباشیم و اشخاص دستکاری‌کننده قیمت‌ها نیز به جهت ممانعت از اجرای طرح مالیات بر مسکن خالی از سکنه و مالیات بر معاملات مکرر مسکن و عایدی سرمایه مرتبط با بخش زمین و ساختمان و افشای عمومی اطلاعات سامانه کاداستر زمین و ساختمان به مجلس ورود نکنند.
افزایش قیمت مسکن در تهران از کدام منطقه خط می‌گیرد
گفتنی است که پنج منطقه از مناطق بیست و دوگانه شهر تهران، نیمی از معاملات مسکن را به خود اختصاص داده‌اند. آبان ماه امسال ۴ /۵۰ درصد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن شهر تهران در پنج منطقه ۵، ۲، ۴، ۱۰ و ۱۴ انجام شد. منطقه ۵ کماکان پیشتاز معاملات است و در آبان ماه به تنهایی ۳ /۱۷ درصد از کل قرارداد‌های خرید و فروش در این منطقه به امضا رسید.
آمار‌ها نشان می‌دهد مناطق دارای سرانه‌های مناسب و سکونت خانوار‌های متوسط، کانون خرید و فروش ملک در شهر تهران هستند. توزیع مناطق شهر تهران برحسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در آبان ماه سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد از میان مناطق بیست و دوگانه پایتخت، منطقه ۵ با سهم ۲ /۱۷ درصد از کل معاملات، بیشترین تعداد مبایعه‌نامه‌ها را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۴/ ۹ و ۵ /۸ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷ /۷۴ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه سال‌جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۷، ۸، ۱۵، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۳/ ۲۵ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
متولی بازار مسکن کدام وزارتخانه است
در نهایت باید عنوان داشت که محمد حسین ادیب، تحلیلگر حوزه ریسک با اشاره به قفل شدن حجم معاملات در بازار مسکن مدعی شده بود که بازار مسکن تهران شاهد بورس بازی مسکن در برخی از مناطق و محلات و خیابان‌ها خاص است و حجم معاملات در سال‌های اخیر به میزان معاملات در دهه ۶۰ و جنگ تحمیلی سقوط داشته است؛ بدین ترتیب می‌توان متوجه شد که بازار مسکن با چالش بسیار جدی نقدشوندگی مسکن روبه رو است، به‌طوری‌که امروز بسیاری از مسکن‌ها به دلیل جهش‌های قیمت ناشی از دستکاری قیمت مسکن و ناتوانی قدرت خرید متقاضیان روی دست صاحبان املاک مانده است و با توجه به وجود ۳ الی ۸ میلیون خانه خالی از سکنه نیز بعید است بازار مسکن به این زودی‌ها از رکود خارج شود.
در دوران دولت روحانی چه چیزها که اتفاق نیفتاده است ! 
