سرويس اقتصادی جوان آنلاين: رکود بازار مسکن دست رد به سینه املاک عرضه شده برای فروش زده است، از این‌رو کلی ملک روی دست نهاد‌های حقوقی، چون بانک‌ها و سازمان‌هایی مانند تأمین اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی مانده است که فروش نمی‌رود. حال از آنجایی که کلی دارایی ملکی در ترازنامه نهاد‌های فوق رسوب شده و این نهاد‌ها به نقدینگی جاری نیاز دارند، یکی از راه‌های رهایی از شر دارایی‌های سمی ملکی این است که این دارایی‌ها به‌طور مستقیم یا ذیل ترازنامه شرکت‌های دیگر تحت‌قالب سهام در بازار سرمایه به فروش برسند.
اگر قرار باشد به شکل واقع‌بینانه بازار مسکن تحلیل شود، باید عنوان داشت که این بازار از سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ تاکنون در رکود است و هم‌اکنون میانگین حجم مبادلات خرید و فروش ماهانه مسکن در تهران به زور به ۵ هزار واحد نیز نمی‌رسد که رئیس اتحادیه املاک نیز حجم مبادلات پرتی سامانه املاک و مستغلات را ۲۶ درصد عنوان می‌کند که باز هم از رکود بسیار شدید خرید و فروش مسکن حکایت دارد.
بازار مسکن نمی‌تواند مشکل دارایی‌های سمی را حل کند
البته طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ بازار مسکن در رکود مبادلات به واسطه خرید و فروش‌های مشکوک بسیار بالاتر از نرخ‌های عرف بازار، با رشد ۱۰۰ الی ۲۰۰ درصدی مواجه شد که این رشد قیمت به شکل شدیدتری میزان مبادلات را در رکود فرو برد و در واقع متقاضیان مصرفی مسکن تقریباً از بازار مسکن حذف شدند. در این میان اگر سیاستگذار در بازار مسکن برای تغییرات قیمت حجم مبنا و دامنه نوسان تعیین و مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه در بخش مسکن وضع می‌کرد، امروز قیمت مسکن آنقدر جهش نمی‌کرد که نقد‌شوندگی‌اش به شدت کاهش یابد و بازار در رکود شدید فرو رود.
در این میان، همانطور که پیش‌بینی می‌شد رشد قیمت مسکن باعث شد نقدشوندگی دارایی‌های ملکی مجموعه‌هایی، چون بانک‌ها، صندوق‌های بازنشستگی و اشخاص حقوقی دارنده دارایی‌های ملکی با مشکل جدی مواجه شود که رکود بازار مسکن این امر را تأیید می‌کند. حال از آنجایی که سرمایه سیستم بانکی کشور در ۹ ماهه منتهی به آذرماه سال ۹۸ در حد ۴۵ هزار میلیارد تومان منفی شده است و برای خروج از زیرتیغ احتمال ورشکستگی، بانک‌ها و اشخاص حقوقی در وضعیت مشابه باید دارایی‌های خود را نقد کنند تا بدین واسطه بتوانند حساب سرمایه خود را مثبت کنند. شاید یکی از راه‌ها آن باشد که دارایی‌های منقول و غیرمنقول در بازار سرمایه اعم از بورس کالا و بورس اوراق بهادار تهران و فرابورس به فروش برسد.
یکی دیگر از راه‌ها آن است که مجموعه‌های حقوقی که به دلیل رکود بازار مسکن نتوانستند از شر دارایی‌های سمی ملکی راحت شوند و این دارایی‌ها را با قیمت‌های بسیار بالای مدنظر نقد کنند، این دارایی‌ها را به‌طور مستقیم در بورس کالا عرضه کنند یا اینکه تحت قالب دارایی‌های شرکت‌های بورسی قرار گیرد و سهام این شرکت‌ها به پشتوانه دارایی‌های ملکی در بازار جذب نقدینگی کند، بدین واسطه دارایی‌های سمی به نوعی از طریق اوراق بهادار فرصت جذب نقدینگی برای صاحب اصلی دارایی یعنی مجموعه‌های حقوقی، چون بانک‌ها و بیمه‌ها فراهم می‌آید.
در واقع گویی بدهی‌های بانک‌ها به بانک مرکزی و یا سپرده‌گذاران با تبدیل دارایی‌های سمی به اوراق بهادار فرصت تأمین نقدینگی برای بانک فراهم می‌کند تا هم حساب سرمایه‌اش را مثبت کند و هم اینکه کفایت سرمایه‌اش را بهبود ببخشد. البته این رؤیا در شرایطی محقق می‌شود که برای ماندگاری نقدینگی در بورس برنامه جدی از سوی دولت وجود داشته باشد. طی دهه‌های گذشته بسیاری از دارندگان نقدینگی‌های کلان همچون بانک‌ها و بیمه‌ها مبادرت به سرمایه‌گذاری در حوزه ملک کرده‌اند و آنقدر ترازنامه‌هایشان مملو است از دارایی‌های ملکی که این مجموعه‌ها در پرداخت‌های جاریشان به مشکل کمبود وجود خورده‌اند.
از رشد بورس به نفع نقدشوندگی دارایی‌های سمی بهره ببرید
اواخر سال ۹۷ ارزش بازار بورس اوراق بهادار تهران تنها ۶۸۲ هزار میلیارد تومان بود و در تاریخ ۳۰ بهمن ماه ۹۸ ارزش بازار به هزار و ۷۴۰ هزار میلیارد تومان رسیده است، این در حالی است که ارزش معاملات در سال ۹۷ در حدود ۱۴۰ هزار میلیارد تومان بود که در ۹ ماهه منتهی به آذرماه ۹۸ ارزش معاملات سهام در حدود ۲۴۵ هزار میلیارد تومان برآورد شده است که گفته می‌شود هم‌اکنون ارزش مبادلات در ۱۱ ماهه سال‌جاری در محدوده ۳۵۰ هزار میلیارد تومان قرار گرفته است.
این رشد‌هایی که در بورس اوراق بهادار تهران و همچنین فرابورس و بورس کالا اتفاق افتاده است، از منظر برخی از کارشناسان اقتصادی به دلیل رکود در بازار مسکن، سرکوب مکرر قیمت‌ها در بازار‌های ارز، طلا و سکه و ظهور عقب‌ماندگی سود بانکی به سپرده‌ها از تورم عمومی در نیمه دوم سال‌جاری انجام گرفته است. ورود نقدینگی قابل‌ملاحظه به بازار سرمایه بدون اینکه در این مدت سهام شرکت‌های بزرگ در بازار عرضه شود یا سهامداران عمده شرکت‌های حاضر در بازار بخشی از سهم خود را به بازار عرضه کنند تا عطش نقدینگی گرفته شود، شرایطی را پدید آورده است که بازار سرمایه مدت‌هاست که با اصلاح قیمتی مواجه نشده است. از این‌رو برخی از کارشناسان بی‌پرده عنوان می‌کنند که بازار در آستانه اصلاح قیمت است که امکان دارد این اصلاح شبیه یک ریزش شدید باشد.
بازار سرمایه از نقدینگی متورم شده است سهام عرضه کنید
در این میان هر چند مهندسی شاخص‌ها و نماگر‌های بازار با توجه به اینکه مجموع شرکت‌های حاضر در بورس و فرابورس به هزار عدد نمی‌رسد، از این رو مهندسی شاخص و قیمت‌ها امری محال نیست و می‌شود هر روز با ۵۰۰ الی هزار میلیارد تومان ناقابل بازار را با جهش شاخص‌ها روبه‌رو کرد و از آنجایی که سهامداران تازه‌وارد عموماً بدون آگاهی لازم و کافی به بازار ورود کرده‌اند، تحت‌تأثیر شاخص‌ها قرار دارد.
در این میان انتظار می‌رود مدیریت کلان اقتصاد ایران با توجه به اینکه نقدینگی قابل‌ملاحظه‌ای در سال‌جاری وارد بازار سرمایه شده است و بخشی از سهام شرکت‌ها با مقوله حباب قیمتی مواجه شده‌اند، حداقل به نوعی برنامه‌ریزی شود که دارایی‌های سمی مجموعه‌های اقتصادی، چون بانک‌ها، سازمان تأمین اجتماعی، صندوق‌های بازنشستگی که در بازار مسکن نقد نشدند ذیل ترازنامه شرکت‌های بورسی قرار گیرند و بدین طریق نقدینگی موجود در بازار سرمایه را در بازار ماندگار کنند.
در غیر اینصورت علاوه بر اینکه کفایت سرمایه نظام بانکی منفی ۴۵ هزار میلیارد تومان شده است، دارایی‌های سمی بانک‌ها نیز در بازار مسکن به فروش نمی‌رسند و باید علاوه بر نگرانی در رابطه با وضعیت بانک‌ها، نگران اصلاح قیمت‌ها در بازار سرمایه و بازگشت نقدینگی به بازارهایی، چون طلا و ارز نیز بود.
