سرویس اقتصادی جوان آنلاین: در حـالـی که مسئولان وزارت راه و شهرسازی به صراحت عنوان داشته‌اند که اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات گمراه‌کننده است و بر همین اساس مدتی است از نشر گزارش‌های مسکن خود‌داری کرده‌اند، اما بانک مرکزی که از انعکاس انواع و اقسام نرخ ارز و آمار متغیر‌های پولی و مالی خود‌داری می‌کند، در کمال تعجب در نشر گزارش مسکنی که نطفه داده‌هایش به ادعای مسئولان وزارت راه و شهرسازی اطلاعات خام غلط‌انداز سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است، پیشتازی کرد و در گزارشی با اشاره به رشد ۱۰ درصدی نرخ مسکن در تهران متوسط نرخ مسکن هر متر مربع واحد مسکونی را بیش از ۲۶ میلیون تومان اعلام کرد. نکته جالب‌تر آنکه وقتی رئیس کل بانک مرکزی در رابطه با نرخ‌های ارز بازار آزاد مورد پرسش قرار می‌گیرد با لبخندی این نرخ‌ها را غیر واقعی می‌داند، اما در حوزه مسکن مشخص نیست چرا بانک مرکزی در گزارشگری افزایش نرخ‌ها پیشتازی می‌کند.
بانک مرکزی که این روز‌ها در درگاه اینترنتی خود نرخ دلار را همچنان ۴ هزارو ۲۰۰ تومان اعلام می‌کند و زمانی که رئیس کل بانک مرکزی در رابطه با دلار بازار آزاد بیش از ۲۹ هزار تومانی مورد پرسش قرار می‌گیرد، به گونه‌ای سخن می‌گوید که اصلاً این نرخ‌ها ساخته و پرداخته سفته‌بازان و دلالان است و نرخ ارز به مراتب پایین‌تر از این ارقام است، بی‌تفاوت به تذکر وزارت راه و شهرسازی مبنی بر اینکه انعکاس داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات گمراه‌کننده است، به‌طور مجدد گزارش مسکن بر اساس داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات را که حتی متولیان صنف مشاوران املاک نسبت به انحراف داده‌های مذکور معترف هستند، در درگاه اینترنتی خود قرار داد. این در حالی است که حتی خود رئیس‌جمهور نیز به صراحت عنوان داشته‌است که نرخ‌های کنونی مسکن با واقعیت‌های اقتصادی تطبیق ندارد.
انحراف در قیمتگذاری
انحراف در قیمتگذاری زمین و ساختمان نرخ‌ها را به گونه‌ای افزایش داده‌است که فارغ از اینکه متقاضیان مصرفی بازار مسکن و اجاره‌نشین‌ها با مشکل اساسی روبه‌رو شده‌اند، تعادل‌ها در اقتصاد ایران به هم خورده‌است، به‌طور نمونه اگر قرار باشد هر یک از ۳ تا ۶ میلیون خانه خالی از سکنه و کم‌استفاده را در بازار به فروش برسانیم، اصلاً امکان این رویداد وجود ندارد، زیرا اگر نرخ هر یک از خانه‌ها را تنها ۵۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، فروش این حجم از مسکن نیاز به ۳ هزارهزار میلیارد تومان پول دارد و حال آنکه حجم پول در اقتصاد ایران تقریباً حدود ۵۵۰ هزار میلیارد تومان است، مگر اینکه سرعت گردش پول به شدت افزایش یابد تا بتواند با تمرکز بر حوزه مسکن زمینه فروش واحد‌های مسکونی فوق را فراهم آورد که این مهم در شرایط کنونی بسیار بعید است. از این‌رو بعید به نظر می‌رسد که میانگین حجم معاملات ماهانه مسکن در کشور حدود ۱۰۰ هزار معامله باشد، بدین ترتیب نقدشوندگی بازار ۲۸ الی ۳۰ میلیون واحد مسکونی کشور به دلیل انحراف در نرخ‌گذاری مسکن به شدت با مشکل مواجه شده‌است.
چرا قیمت مسکن همانند بورس اصلاح نمی‌دهد؟
شاید برای افکار عمومی این پرسش مطرح باشد که اگر نرخ‌های کنونی بازار مسکن غیر واقعی است، پس چرا نرخ‌ها در بازار مسکن همانند بازار بورس با اصلاح و ریزش روبه‌رو نمی‌شود که دلیل این رویداد را باید در هنر‌نمایی بیش از ۱۲۴ هزار بنگاه مشاوره املاک در کشور و همچنین انتفاع بانک‌ها، بیمه‌ها و هلدینگ‌های چند‌رشته‌ای از عدم اصلاح قیمت مسکن و ایضاً افزایش حبابی نرخ‌ها معرفی کرد.
حجم پول با حجم نقدینگی تفاوت دارد
یکی از دلایل هرج و مرج در نرخ‌گذاری زمین و ساختمان این است که نرخ‌گذاری‌ها با توجه به رشد حجم نقدینگی کل و همچنین آخرین معاملات مسکن انجام می‌گیرد.
در رابطه با نقدینگی کل، این توضیح باید به جامعه ارائه شود که بخش قابل‌ملاحظه‌ای از نقدینگی کل محصول امور حسابداری است، از این‌رو توانایی نقش‌آفرینی در حوزه معاملات یا تورم‌آفرینی را ندارد، حال آنکه بسیاری از بازار‌ها در ایران به دلیل آنکه درک درستی از حجم پول و حجم نقدینگی ندارند و مقوله کاهش سرعت گردش پول را نیز نادیده می‌گیرند، نرخ محصولات خود را به شکل پیوسته بالا می‌برند و اینکه ذی‌نفعان رشد تورم در بازار‌ها ولو آنکه این تورم محصول عدم درک صحیح تفاوت بین پول و حجم کل نقدینگی باشد تا کنون نخواسته‌اند در رابطه با خطا‌های فاحش قیمتگذاری کالاهایی، چون زمین و ساختمان یا آنچه در بازار سهام اتفاق افتاد و هم اکنون همه را ناراحت کرده سخن بگویند.
ماه عسل دلال‌های مسکن با آخرین قیمت معامله
از سوی دیگر باید دانست وقتی عنان نرخ‌گذاری در بازار مسکن را به دست آخرین قیمت معامله گذاشته‌ایم، نتیجه آن می‌شود که دلالان، سفته‌بازان و ذی‌نفعان افزایش نرخ مسکن در سراسر کشور عملیات خرابکارانه‌ای را با انجام دادن معاملات مسکن با نرخ‌های بالاتر از عرف بازار ترتیب می‌دهند تا نرخ‌ها را دستکاری کنند و جالب اینجاست که دستکاری قیمت در بازار مسکن به مراتب از بازار سرمایه راحت‌تر است، زیرا تغییر قیمت‌ها در بازار سرمایه محدودیتی با عنوان دامنه نوسان و حجم مبنا دارد در صورتی که در بازار مسکن چنین موانعی برای جلوگیری از عملیات خرابکارانه اخلالگران بازار مسکن وجود ندارد و برای افکار عمومی این پرسش مطرح است که چطور تاکنون خبری از دستگیری اخلالگران بازار زمین و ساختمان در رسانه‌ها مخابره نشده‌است.
فرار شرکت‌ها از ورشکستگی با افزایش قیمت مسکن
به هر روی از آنجایی که سیستم بانک، بیمه، هلدینگ های چند‌رشته‌ای و بسیاری از شرکت‌ها بخشی از وجوه نقدشان به زمین و ساختمان تبدیل شده که برخی از کارشناسان اقتصادی این دارایی‌ها را دارایی‌های سمی غیر‌قابل نقد‌شونده با نرخ‌های درج شده در ترازنامه‌ها عنوان می‌کنند، شاید این دارایی‌ها قابلیت نقدشوندگی با نرخ‌های مورد انتظار را نداشته باشند، اما باید توجه داشت که افزایش نرخ این دارایی‌ها می‌تواند هزاران شرکت و بنگاه را از نعمت افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها بهره‌مند کند و اهرمی شود برای خروج بنگاه‌هایی که در حوزه عملیاتی ورشکسته شده‌اند.
معاملات مشکوک در بازار مسکن رصد شود
از این‌رو مجلس شورای اسلامی و همچنین معاون اول رئیس‌جمهور، وزیر اقتصاد، رئیس کل بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی باید مانع از حضور بانک‌ها و شرکت‌های تابعه و وابسته و شرکت‌های ملاک در حوزه دلالی و سفته‌بازی زمین و ساختمان با هدف افزایش نرخ‌ها شوند، زیرا همه می‌دانند افزایش تعداد خانه‌های خالی به مرز ۳ میلیون واحد مسکونی و رشد نجومی نرخ مسکن در شرایطی که بازار در شدیدترین رکود قرار گرفته‌است محصول دلالی‌ها و معاملات مکرر نقدی و تهاتری بنگاه‌های مذکور است.
متوسط قیمت مهر ماه مسکن تهران
در این بین در شرایطی که مجلس شورای اسلامی طرحی را در حال بررسی دارد که امکان دارد نرخ‌ها در بازار مسکن را همانند بورس به اصلاح ببرد، روز گذشته بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران برای مهر ماه امسال را متری ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان اعلام کرد که نسبت به شهریور امسال ۱۰ درصد و نسبت به مهر ماه پارسال ۱۱۰ درصد رشد داشت.
تعداد معاملات مسکن نیز در مهر ماه امسال تنها ۸هزارو۶۵۶ فقره بود، این در حالی است که میزان خانه‌های خالی از سکنه تهران حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است و در این شهر بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد، بدین ترتیب تعداد معاملات بسیار ناچیز است.
البته این رسانه خواستار توسعه کیفی و کمی و انعکاس صحیح، دقیق و بهنگام آمار‌های اقتصادی کشور می‌باشد، اما سخن اینجاست که وقتی مسئولان وزارت راه و شهرسازی به صراحت عنوان داشته‌اند اطلاعات خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات در کشور گمراه‌کننده است، چرا مراکزی، چون بانک مرکزی که از انعکاس انواع و اقسام نرخ ارز و همچنین آمار متغیر‌های پولی و مالی خود‌داری می‌کند، در نشر گزارش مسکنی که نطفه داده‌هایش اطلاعات خام غلط‌انداز سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است، پیشتازی می‌کند.
