در کشور ما ساختمانسازی بهعنوان صنعتی مولد و اشتغالزا مطرح است که طی چند سال اخیر با رکود به وجود آمده در این صنعت، اقتصاد کشور هم آسیبهای شدیدی متحمل شده است که به نظر میرسد فعلاً این رکود ادامه خواهد داشت و متولیان قادر نبودند این رکود را برطرف کنند. به طور کلی ساختمانسازی شغل با درآمد بالایی نخواهد بود، ولی سازندگان به راحتی قادرند با روشهایی دامنه سود خود را به شدت افزایش دهند.
از خرداد ۱۳۹۳ بهدلیل مشکلات عدیدهای که برای خریداران مسکن بهعنوان بهرهبردار در کل کشور ایجاد شده بود، قانون پیشفروش ساختمان از طرف مجلس شورای اسلامی تصویب و ابلاغ شد. طبق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مهندس ناظر باید از طرف سازمان نظام مهندسی انتخاب و به مالک معرفی شود، زیرا مهندس طراح و پیمانکار را مالک انتخاب میکند. طبق ماده ۲ قانون حمایت از حقوق مصرفکننده تمامی عرضهکنندگان کالا و خدمات، منفرداً یا مشترکاً مسئول صحت و سلامت کالا یا خدمات هستند. متأسفانه در شرایط فعلی، شاید به ظاهر بخشی از این حقوق تأمین شده باشد، ولی حقیقت این است که تعدادی از تولیدکنندگان مسکن، خود را به تأمین این حقوق مقید نمیدانند و در پی استفاده از فرصتها برای کسب سود بیشتر هستند. از آنجا که طبق قانون، مصرفکننده هر شخص غیرمتخصصی است که کالا یا خدماتی را برای رفع نیازهایش خریداری میکند و مورد استفاده قرار میدهد. مهندس ناظر به نمایندگی از مصرفکننده جهت تأمین حقوق او تلاش میکند. در اصل مهندس ناظر، نماینده بهرهبردار است و باید منافع بهرهبردار را تأمین کند. از جمله حقوق مصرفکننده میتوان به مواردی همچون حق اطلاعیابی، حق ایمنی که با حضور مهندس ناظر به صورت مستقل و بیطرف و انتخاب وی از طرف سازمان نظام مهندسی طبق قانون و حق شنیده شدن اشاره کرد. در شیوهنامه جدید منافع بهرهبردار چگونه قرار است تأمین شود؟
در هنگام صدور پروانه ساختمانی، ردیف هزینهای برای بیمه در نظر گرفته میشود که در صورت هدایت صحیح و درست آن میتوان کیفیت و عمر مفید ساختمانها را افزایش داد. در قانون پیشفروش ساختمان، فرض شده است که مالک و فروشنده، سازنده است. در حالی که در ضوابط نظام مهندسی ساخت بر عهده مجری ذیصلاح بوده که این عدم هماهنگی با سایر قوانین، خلأهایی ایجاد کرده است. طبق بررسیهای انجام شده در شهر تهران فقط حدود یک درصد از ساختمانها دارای مجری ذیصلاح هستند. به محض اینکه فرایند ارجاع نظارت از اختیارات سازمان نظام مهندسی خارج شود منافع بهرهبردار به مخاطره میافتد، به ویژه در مورد کسانی که ساختوساز برای آنها یک شغل تجاری محسوب میشود. هنگامی که مجری را خود مالک انتخاب میکند و این مجری هیچگونه ضمانتی در مورد کیفیت ساخت ارائه نمیدهد و طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان تحتعنوان نظامات اداری، مشخصات مجری در پروانه ساختمان درج نمیشود تا در صورت بروز مشکل بتوان وی را به مراجع مربوطه دعوت کرد، ولی طی فرم «اتمام عملیات ساختمانی» مهندس ناظر باید مشخصات کامل خود را جهت بایگانی در شهرداری درج کند. زیرا مهندس ناظر باید به کار مجری که هیچ مشخصاتی از وی در هیچ مرجعی ثبت نشده، نظارت کرده و در انتها گواهی اتمام عملیات ساختمانی را امضا کند و تمام مسئولیتها و تبعات احتمالی در آینده را پذیرا باشد. در شیوهنامه جدید عملاً قدرت مهندس ناظر از وی سلب شده است، ولی میزان مسئولیتهای وی هیچ تغییری نکرده است.
طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان فقط «مجری ذیصلاح» صلاحیت اجرای ساختمان را دارد که این مورد فقط شامل مهندسان عمران و معماری میشود. به چه دلیل برای افزایش عمر مفید ساختمانها که سرمایههای ملی هستند، این بند از قانون اجرا نمیشود؟ تا حقوق مشروع خریدار ساختمان تأمین شود. طبق قانون پیشفروش ساختمان، پیشفروشنده نیاز نیست هیچگونه ضمانت کیفیتی به پیشخریدار بدهد. زیرا استنباط آن است که مهندس ناظر مسئول کنترل کیفیت و ناظر بر اجرای مقررات ملی است. زمانی که مالک قادر باشد ناظر را خودش انتخاب کند، به موازات اینکه طراح و مجری را هم خود انتخاب میکند و از آنجا که اجرا کردن هرچه بیشتر مقررات ملی هزینهها افزایش و سود کاهش مییابد. آیا منطقی است که مالک به سراغ ناظری برود که مقررات ملی را در اجرای ساختمان کنترل میکند و در صورت بروز تخلف، با ارسال گزارش از سوی ناظر به شهرداری، پروژه تا زمان رفع نقص یا رفع توقیف با امضای مهندس ناظر، به ازای هر روز تعطیلی زیان ریالی متحمل شود؟ از سوی دیگر برقراری ارتباط مالی مستقیم بین مالک و ناظر این واهمه را برای مهندس ناظر ایجاد میکند که در صورت ارسال گزارش تخلف مالک یا سختگیری در اجرای مقررات ملی، مالک حقالزحمه ناظر را که مطمئناً با تخفیف زیادی همراه است به وی پرداخت نکند. با توجه به اینکه کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی شیوهنامه جدید را مغایر با قانون اعلام کرده است، میتوان امیدوار بود که حقوق مصرفکننده بهعنوان بهرهبردار طولانیمدت آسیب نمیبیند، زیرا در شرایط فعلی حاکم بر اقتصاد کشور که قیمت مصالح ساختمانی به طور متوسط دو برابر شده است، سبب افزایش ناگهانی قیمت مسکن شده و، چون قدرت مالی خریدار ثابت مانده است، خریداری مسکن برای مردم با سختی و مشقت فراوان صورت میگیرد؛ لذا باید تلاش کرد تا عمر مفید ساختمان افزایش یابد. در صورت اجرای ساختمان با کیفیت ضعیف، هزینههای تعمیرات و بهرهبرداری سنگینتری بر دوش خریدار در طول مدت بهرهبرداری خواهد بود.