سرویس اقتصادی جوان آنلاین: گزارش‌های میدانی از بازار مسکن تهران و برخی از شهر‌های بزرگ حاکی از آنست که بازار مسکن دچار رکود شدیدی شده است و به‌رغم کاهش قیمت‌ها، فروشندگان از فروش آپارتمان و ملک‌شان خودداری می‌کنند، این در حالی است که بانک مرکزی با پیش‌بینی اینکه افزایش نجومی قیمت مسکن دیگر تکرار نمی‌شود؛ مدعی شد که امید به بازار مسکن بازگشته است و حجم معاملات مسکن نسبت به شهریور‌ماه رشد داشته و قیمت‌ها متعادل شده است.
پس از حدود چهار سال برقراری ثبات در بازار مسکن، از نیمه سال ۹۶ رشد قیمت مسکن به سطوح بالاتر از نرخ تورم افزایش یافت. به‌دنبال افزایش تلاطمات نرخ ارز، این وضعیت در سال ۹۷ شدت یافت و همزمان با افزایش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن، حجم معاملات نیز کم شد. کاهش حجم معاملات در سال گذشته بیشتر از سمت عرضه ناشی شده بود و عرضه کنندگان مسکن به‌دلیل افزایش نااطمینانی‌ها، از فروش واحد‌های مسکونی خود امتناع می‌کردند و مرتباً نسبت به افزایش قیمت‌های پیشنهادی خود اقدام می‌نمودند. این روند ادامه داشت تا اینکه از بهار امسال تا پایان شهریور‌ماه خرید و فروش مسکن دچار افت نگران‌کننده‌ای شد. مدیر اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در گفتگو با تسنیم ضمن شفاف‌سازی درباره گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و پاسخ به برخی ابهامات و شبهات مطرح شده در خصوص آغاز رونق در بازار مسکن اظهار داشت: «اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در تهیه گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران از اطلاعات خام سامانه معاملات مسکن استفاده می‌کند، البته این اطلاعات خام قبل از استفاده، ابتدا پالایش می‌شوند. فرایند پالایش این اطلاعات نیز عمدتاً شامل حذف و در مواردی اصلاح اطلاعاتی است که از سوی آژانس‌های معاملات مسکن به اشتباه در سامانه ثبت می‌شوند.»
جعفر مهدی‌زاده افزود: «به‌عنوان مثال در برخی موارد، رقم قیمت مسکن به تومان ثبت می‌شود، ولی در فرآیند پالایش این ارقام به ریال تبدیل می‌شوند یا بعضاً منطقه واحد مسکونی معامله شده به صورت صحیح ثبت نمی‌شود که در این موارد نیز از طریق مطابقت کد پستی ملک مورد‌نظر با مناطق مختلف، ارقام در طبقه منطقه‌ای صحیح خود ثبت می‌شوند، علاوه بر این درصد ناچیزی از داده‌های قیمتی خیلی بالا و خیلی پایین در هر منطقه نیز به‌عنوان داده پرت تلقی شده و از محاسبات متوسط‌گیری هر منطقه حذف می‌شوند.»
وی با تأکید بر اینکه میانگین قیمت بعد از پالایش اطلاعات محاسبه می‌شود، تصریح کرد: «سایر مراجعی که نسبت به تهیه گزارش تحولات بازار مسکن اقدام می‌کنند نیز اقدامات مشابهی را برای پالایش داده‌های خام سامانه معاملات مسکن انجام می‌دهند، به همین دلیل آمار‌هایی که در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران اعلام می‌شود، معمولاً از روند مشابهی برخوردار هستند.»
شکی در صحت گزارش‌های مسکنی بانک مرکزی وجود ندارد
مهدی‌زاده ضمن اشاره به اینکه گزارش‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی هیچ شک و شبهه‌ای از نظر صحت اطلاعات ندارند، گفت: «در گزارش مهر ماه بانک مرکزی، رشد معاملات مسکن در شهر تهران معادل ۲۲ درصد اعلام شده است، این در حالی است که طبق گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی این رقم ۱۹ درصد بوده که روندی مشابه و نزدیک به ارقام اعلامی بانک مرکزی است.»
این مقام مسئول در بانک مرکزی در ادامه با تأکید بر اینکه حجم معاملات مسکن در ماه‌های گذشته خیلی پایین و نگران‌کننده بود، افزود: «معاملات مسکن در شهریور‌ماه به زیر ۳ هزار فقره رسیده بود و این رقم خیلی پایین بود، اما در مهر ماه روند معاملات مسکن افزایشی بود که این تغییر روند امیدوار‌کننده است.»
وی افزایش معاملات مسکن را بیانگر ایجاد امید برای متقاضیان و عرضه‌کنندگان و سازندگان مسکن دانست و ادامه داد: «در این شرایط، سازندگان به افزایش عرضه و ساخت مسکن ترغیب می‌شوند، در صورت تداوم این وضعیت شاهد رونق در ساخت مسکن خواهیم بود.»
امید به بازار مسکن برگشت
مدیر اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی گزارش‌های جدید دریافتی از بازار مسکن را امیدبخش توصیف کرد و گفت: «فرآیند معاملات بیانگر ایجاد اطمینان در سمت تقاضای بخش مسکن نیز می‌باشد. پس از حدود چهار سال برقراری ثبات در بازار مسکن، از نیمه سال ۹۶ رشد قیمت مسکن به سطوح بالاتر از نرخ تورم افزایش یافت، به‌دنبال افزایش تلاطمات نرخ ارز، این وضعیت در سال ۹۷ شدت یافت و همزمان با افزایش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن، حجم معاملات نیز کم شد. کاهش حجم معاملات در سال گذشته بیشتر از سمت عرضه ناشی شده بود و عرضه‌کنندگان مسکن به‌دلیل افزایش نااطمینانی‌ها، از فروش واحد‌های مسکونی خود امتناع می‌کردند و مرتباً نسبت به افزایش قیمت‌های پیشنهادی خود اقدام می‌نمودند.»
مهدی‌زاده با تأکید بر اینکه کاهش معاملات در نیمه اول سال‌جاری عمدتاً از سمت تقاضا ناشی شده است، تصریح کرد: «در سال ۹۸ و به‌دنبال برقراری ثبات در بازار ارز، وضعیت در بازار مسکن نیز تغییر کرد؛ به این ترتیب که عرضه واحد‌های مسکونی افزایش یافت و همزمان تقاضای سوداگرانه نیز به‌دلیل نبود چشم‌انداز مثبت از آینده قیمت مسکن، از بازار خارج شد. به‌دنبال کاهش تقاضا، حجم معاملات در بازار مسکن کاهش یافت که وضعیت بارز آن را می‌توان در ماه‌های مرداد و شهریور امسال مشاهده کرد.»
وی ادامه داد: «در سال ۹۸ کاهش معاملات بازار مسکن به‌سمت تقاضای بازار مربوط بود که خود از افزایش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن در ماه‌های قبل و کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن ناشی شده بود، بر این اساس افزایش حجم معاملات مسکن در مهرماه را باید به‌عنوان برگشت اطمینان به متقاضیان مسکن تلقی کرد که می‌تواند نویدبخش تداوم این وضعیت در ماه‌های بعد باشد.»
این مقام مسئول در بانک مرکزی تأکید کرد: «معاملات مسکن هنوز در سطح قابل‌قبولی قرار ندارد، ولی با توجه به تغییر روند و افزایش حجم معاملات مسکن در مهر ماه، می‌توان امیدوار بود که این روند در ماه‌های آتی نیز تداوم داشته باشد و به‌دنبال آن شاهد رونق ساخت‌وساز و افزایش عرضه مسکن در کشور نیز باشیم.»
وی ضمن تأکید بر خروج تقاضای سوداگرانه و حضور متقاضیان واقعی در بازار مسکن اظهار داشت: «با وجود کاهش تدریجی قیمت مسکن در چند ماه اخیر، کماکان تفاوت معنی‌داری میان قدرت خرید خانوار‌ها و قیمت مسکن وجود دارد.»
شرط بانک مرکزی برای افزایش وام مسکن چیست؟
مهدی‌زاده با یادآوری اینکه توان اقتصادی خانوار‌ها بسیار کم شده است، افزود: «سیاست‌های اعتباری بخش مسکن می‌تواند به افزایش توان اقتصادی خانوار‌ها کمک کند، ولی برای افزایش مجدد مبلغ وام مسکن باید به اطمینان خاطر از برقراری ثبات در بازار مسکن برسیم.»
وی با تأکید بر اینکه بانک مرکزی به‌دنبال ایجاد رونق غیرتورمی در بازار مسکن است، اعلام کرد: «سیاست‌های اعتباری حوزه مسکن نباید به‌گونه‌ای اعمال شود که زمینه‌ساز افزایش مجدد قیمت مسکن باشد، اگر بازار به‌سمت ثبات برود و این ثبات برای بانک مرکزی محرز شود، سیاست تقویت قدرت خرید خانوار متناسب با شرایط بازار تنظیم و اجرا خواهد شد.»
این مقام مسئول در بانک مرکزی ضمن ابراز اهمیت و نقش پررنگ بخش مسکن در شکل‌دهی به رشد اقتصادی کشور تأکید کرد: «افزایش شدید قیمت مسکن به‌شکلی که در سال ۹۷ شاهد آن بودیم، بسیار بعید است؛ ضمن آنکه به‌رغم تعدیلات قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کماکان حاشیه سود مناسبی برای سازندگان مسکن وجود دارد و با توجه به افزایش تدریجی سطح تقاضا، این امیدواری وجود دارد که شاهد افزایش ساخت‌وساز مسکن و تقویت رشد اقتصادی کشور از این محل باشیم.»
عقبایی: قیمت مسکن در منطقه ۱ تهران ۴۰درصد ارزان شد
همچنین نایب رئیس اتحادیه املاک نیز از کاهش ۴۰ درصدی قیمت مسکن در منطقه یک تهران خبر داد و گفت: «کاهش قیمت در همه مناطق روی داده است، البته در برخی ساختمان‌های خاص مانند برج‌ها و مجتمع‌ها مالکان واحد‌های خود را خالی نگه داشته‌اند. این واحد‌ها قبل از گرانی‌ها به قیمت متری ۵۰ میلیون، در دوره گرانی متری ۷۰ میلیون و الان با قیمت متری ۱۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شود که هیچ مشتری ندارد.»
عقبایی یادآور شد: «واحد‌هایی را در شمیرانات سراغ داریم که با وجود کاهش قیمت، مالکان آن‌ها قصد فروش ندارند و می‌خواهند سوداگری کرده و تصمیمی برای خروج از بازار مسکن ندارند.»
وی تأکید کرد: «مالکان این قبیل واحد‌ها آن‌ها را از سال ۹۷ خالی نگه داشته و اوایل سال گذشته آن را به ازای هر مترمربع ۷۰ میلیون، در تیرماه ۹۰ میلیون و امروز هم با رقم ۱۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند. این واحد‌ها نه خریداری دارد و نه اینکه معامله در این واحد‌ها انجام می‌شود.»
