سرویس جامعه جوان آنلاین: پیش فروش و پیش خرید ساختمان یکی از راه‌های متداول خرید و فروش ملک است. در شرایط کنونی که وضعیت اقتصادی سخت‌تر شده است، قابل پیش‌بینی است که احتمالاً این شیوه خرید و فروش متداول‌تر هم خواهد شد، چون در این مدل خرید ملک همه پول یکجا پرداخت نمی‌شود. همین مسئله هم موجب بیشتر شدن کلاهبرداری‌ها خواهد شد، چون مطلوبیت پیش خرید ساختمان باعث می‌شود تعداد بیشتری از افراد جامعه به این موضوع سوق پیدا کنند و طبعاً کلاهبرداران هم در اینجا کمین بیشتری خواهند کرد. به همین منظور قانونگذار تدابیری را اندیشیده است که در صورت رعایت و دقت می‌تواند کاهنده بخش عمده‌ای از کلاهبرداری‌ها در این رابطه باشد.
یکی از مهم‌ترین ابزار‌های فریب مردم برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام و کلاهبرداری از آنها، تبلیغات فریبنده در خصوص پیش‌خرید آپارتمان با قیمت نازل و تحقق بخشیدن به رؤیای خانه‌دار شدن در کسانی است که شاید به این سادگی‌ها نتوانند خانه‌دار شوند. موضوعی که مورد توجه قانونگذار نیز قرار داشته و برای پیشگیری از این موضوع، شرایط خاصی را برای تبلیغ اینگونه پروژه‌ها در رسانه‌های رسمی در نظر گرفته است.
بر اساس ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، مالک، سازنده یا هرکسی که مطابق قانون می‌خواهد اقدام به پیش‌فروش ساختمان کند باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح دریافت کند.
وزارت راه مسئول صدور مجوز آگهی
بر اساس ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، مرجع قانونی برای صدور مجوز تبلیغات و آگهی پیش‌فروش ساختمان، وزارت راه و شهرسازی تعیین شده است و بر اساس دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان، «هرگونه تبلیغ و اطلاع‌رسانی به منظور جذب سرمایه‌گذار و انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای یک یا چند پروژه ساختمانی معین، از طریق بروشور، تراکت نصب پلاکارد، توزیع کارت و امثال آن، صفحات جراید، صدا و سیما و کلیه محتوا‌ها و رسانه‌های دیجیتال را شامل می‌شود.»بنابراین، شمول این دستور نه تنها شامل رسانه‌های رسمی، برخط و مجازی خواهد بود که هر شکل دیگری از تبلیغات را نیز شامل می‌شود.
مجوز آگهی پیش‌فروش با امضای مدیرکل راه و شهرسازی هر استان صادر خواهد شد و برای صدور مجوز، پیش‌فروشنده اعم از مالک رسمی زمین، سرمایه‌گذار، مستأجر و یا نماینده قانونی ابتدا باید درخواست خود را در فرم مخصوصی که برای این منظور تهیه و ابلاغ شده درج کرده و به پیوست آن، تصویر برابر اصل تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، تصویر برابر اصل پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر ساختمان، تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی پیش‌فروشنده (در صورتی که شخص حقیقی باشد.)، تصویر برابر اصل آگهی تأسیس و آخرین تغییرات ثبت شده در روزنامه رسمی (در صورتی که شخص حقوقی باشد) به همراه مدارک احراز نمایندگی شخص حقوقی، و تصویر برابر اصل گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل، ممهور به مهر شعبه را به ادارات کل راه و شهرسازی استان محل اجرای پروژه ارائه کند.
توقیف رسانه‌های جمعی در صورت تبلیغ بدون مجوز
پس از صدور مجوز آگهی پیش‌فروش، رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند و اگر رسانه‌ای بدون رعایت این موضوع، اقدام به انتشار آگهی کند، به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ۱۰ میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهد شد.
همچنین اگر فردی که متقاضی پیش فروش ساختمان است، بدون دریافت مجوز لازم و از طریقی غیر از رسانه‌های رسمی، اقدام به انتشار آگهی کند، به حبس از ۹۱ روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود.
مشاور املاک محل پیش فروش ساختمان نیست
مشاوران املاک نیز موظفند تا برابر قانون، مذاکرات مقدماتی را بین متقاضیان و پیش‌فروشنده انجام داده و سپس آنها را برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و مشاوران املاکی که از این مقررات سرپیچی کنند، برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
از مجموع این مقررات قانونی می‌توان نتیجه گرفت، که اگر کسی با تبلیغاتی در خصوص پیش فروش ساختمان مواجه شد، حتما باید مجوز آگهی را آگهی‌دهنده درخواست کند و شماره مجوز را نیز از اداره راه و شهرسازی محل استعلام کند؛ علاوه براینها، بدون انعقاد قرارداد رسمی، هرگز مبلغی را به طرف قرارداد پرداخت نکند تا، مورد کلاهبرداری و سودجویی واقع نشود. آنچه کلاهبرداران و سودجویان را به مقصود می‌رساند، سوءاستفاده از سادگی و عدم آگاهی مردم است و در صورت هوشیاری مردم، بسیاری از جرائم زمینه وقوع پیدا نخواهند کرد.
* وکیل پایه یک دادگستری
