هر آنچه باید از پیش فروش آپارتمان در شهر‌های ساحلی بدانید

رپورتاژ آگهی/ پیش فروش آپارتمان در شهر‌های ساحلی در سال‌های اخیر رواج پیدا کرده است. البته که رشد بی رویه قیمت­ آپارتمان این روز‌ها، تقریبا امکان خانه دار شدن را از بسیاری افراد گرفته است. پایین آمدن قدرت خرید و پرداخت یکجای تمام مبلغ ملک که بسیار مشکل می­نماید، راهکار پیش فروش مسکن را پیش پا گذاشته است.

اما به طور کل موضوعات بسیاری نیز در رابطه با پیش فروش وجود دارد که باعث شده مسائل حقوقی مربوط به آن خریداران و فروشندگان را درگیر خود کند. بر اساس بررسی‌های یکی از معتبر‌ترین موسسات ملکی در شمال کشور و به گزارش خانه انزلی، در این قراردادها به علت این­که ملکی در هنگام معامله وجود ندارد تا به رویت خریدار برسد، ممکن است موارد بسیاری از خریدار پنهان بماند یا به او گفته نشود. در این یادداشت هر آنچه باید از پیش فروش آپارتمان در شهر‌های ساحلی بدانید را مختصر شرح خواهیم داد.

حتی در بسیاری از معاملات پیش فروش، خانه‌­ای وجود ندارد و فروشنده آپارتمانی خیالی و ساخته نشده را به خریدار فروخته است. به همین دلایل عقد قرارداد سفت و سخت و رعایت تمام موارد حقوقی و شناخت کافی از منطقه مربوط به پیش فروش آپارتمان از مهم­ترین مسائل به شمار می­رود. در رابطه با پیش فروش آپارتمان در شهر‌های ساحلی، جدای از آگاهی و مدنظر داشتن مواردی مثل مشخصات، مورد معامله، بهای معامله، تاریخ تحویل و موردی مثل مساحت که به طور شفاف باید به آن پرداخته شود، نیاز به تحقیقات بسیار دقیق‌تری است. تحقیق و تفحص درباره مشاورین املاک یا ایجنت‌هایی که تخصص و اعتبار لازم را داشته باشند و منطقه را به خوبی شناسایی و از توان تحلیلی لازم برای ارائه یا کارشناسی و راهنمایی به خریدار برخوردار باشند.

قوانین مربوط به پیش فروش ملک

قوانین پیش فروش ملک در سال 1389 و براساس 25 ماده قانونی تصویب و اجرایی شد. بر این اساس هر قراردادی که به موجب آن صاحب زمین(پیش فروشنده) تعهد کند واحد ساختمانی را در زمین مذکور احداث کند و در حین ساخت یا پس از تکمیل به پیش­خریدار تحویل نماید، از نظر قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» به شمار خواهد رفت.

قبل از هرگونه اقدام برای انتشار آگهی فروش، فروشنده ملزم به گرفتن صدور پروانه ساخت از شهرداری و اخذ شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد مجزاست. بعد از گرفتن مجوز از مراجع برای تبلیغات پیش فروش، قرارداد پیش فروش ملک فقط باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش فروش

۱. مشخصات طرفین معامله

غیر از این که تمام مشخصات شناسایی فروشنده و خریدار باید به دقت در قرارداد ثبت شود، باید مشخص گردد فروشنده تنها سهمی از آپارتمان مورد مذاکره دارد یا مالک قطعی آن است. آیا حق انتقال ملک را دارد یا خیر.

۲. مورد معامله

همه مشخصات ملک از تعداد اتاق خواب­ها، نوع مصالح به کار رفته در ساخت، امکاناتی که قرار است نصب شود و ... را در این قسمت توافق و مکتوب کنید تا از بروز مشکلات بعد جلوگیری شود.

۳. بهای مورد معامله

این بخش از مهم­ترین مسائلی است که اگر به آن توجه شود ممکن است مشکلات حقوقی بسیاری بین خریدار و فروشنده ملک پیش فروش به وجود بیاورد. بها و نحوه پرداخت ان را به طور دقیق در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر کنید.

بهتر آن است که با روند ساخت و پیشرفت ملک، خریدار به مرور مبالغی به پیش فروشنده پرداخت کند.

۴. تاریخ تحویل آپارتمان

یکی از مهم­ترین توافقات و بندهای قرارداد پیش فروش، تاریخ تحویل است. بهتر است برای جلوگیری از متضرر شدن خریدار در صورت تاخیر در تحویل ملک، خسارت تاخیر روزانه تعیین و در قرارداد ذکر شود.

۵. مساحت ملک

در پیش فروش ملک به دلیل آن­که بنا در ابتدای معامله قابل رویت نیست، پس مساحت دقیق واحد پیش فروش شده نیز قابل اندازه گیری دقیق نمی­باشد. اگر مساحت تعیین شده در قرارداد براساس صورت جلسه تفکیکی کمتر یا بیش­تر محاسبه شود، قیمت ان براساس نرخی که در قرارداد تعیین شده محاسبه خواهد شد.

۶. انتقال سند

بعد از اتمام مراحل ساخت و پرداخت تمام مبلغ بهای ملک، پیش خریدار می­تواند به دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند رسمی مراجعه کند.اگر ظرف 10 روزپس از اعلام دفترخانه فروشنده جهت انتقال سند مراجعه نکند، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام خواهد کرد.

پس از این مرحله قرارداد پیش فروش اعتباری نخواهد داشت و خریدار و فروشنده موظف به عودت این قرارداد به دفترخانه هستند.

پیش فروش آپارتمان در شهرهای ساحلی

باتوجه به خصوصیات توریست­پذیری، جذابیت­های گردشگری و سکوت و آرامشِ شهرهای ساحلی، تمایل به خرید خانه و داشتن مکانی جهت سکونت یا تفریح در این مناطق از دیرباز وجود داشته است. با رشد روز افزون و بی رویه قیمت­ها در کلانشهرها و شهرهای پر جمعیت، همین طور آلودگی هوا، کمبود آب و ... سیل به مهاجرت به شهرهای شمالی و ساحلی افزایش چشمگیری داشته.

در بحث پیش فروش آپارتمان در شهر‌های ساحلی نقاطی مانند بندرانزلی که غیر از ساحلی بودن دارای موقعیت استراتژیک مناسبی از لحاظ اقتصادی، تجاری و سرمایه­گذاری بوده­اند در این میان از اقبال خوبی برخوردار شدند. دلایل آن هم می‌تواند عواملی باشد که در ادامه به آن می‌پردازیم:

۱. دستیابی به مزایای تجاری و اقتصادی

پس از تصویب مناطق آزاد تجاری صنعتی انزلی، موقعیت استراتژیک شهر بندری انزلی بیش از گذشته مورد توجه و رونق قرار گرفت. معافیت­های مالیاتی، ورود و خروج کالاهای خارجی به نرخ مصوب مناطق آزاد، رشد املاک و مستغلات واقع شده در این محدوده، استفاده از مزایای خرید ماشین­ با پلاک منطقه آزاد به نرخ بسیار پایین­تر و .... همه و همه از مزایایی است که بازگشت سرمایه و پیش فروش ملک در شهر انزلی را بیش از گذشته توجیح می­کند.

۲. طبیعت ساحلی و بندرگاه

این شهر به لحاظ موقعیت طبیعی خود و قرار گرفتن شهر در کنار ساحل دریا، دارای آب و هوایی بسیار مطبوع و سالم در تمام فصول سال است. حس زندگی در کنار دریا و آرامش شهرهای ساحلی با کمترین نقطه­ای در ایران قابل مقایسه است.

 انزلی به سبب قرارگیری در کنار دریا، مرداب بین­المللی انزلی و بندرگاه از طبیعت زیبا و بی­نظیری برخوردار است. منظره ورود و خروج کشتی­ها به بندر که از بلوار ساحلی انزلی قابل مشاهده است، یکی از جاذبه­های این شهر به شمار می­رود.

۳. پیش خرید ملک با هزینه­ای اندک

با این­که مستغلات و املاک در شهر بندرانزلی با رشد و توسعه به مراتب بیشتر از سال‌های قبل همراه بوده است اما به هیچ عنوان قابل قیاس با قیمت ملک در کلانشهرها و یا پایتخت نیست. هنوز هم می­توان با صرف هزینه منطقی صاحب آپارتمان مناسب با چشم­انداز دریا در این شهر شد. در پیش فروش اپارتمان نیز کار بسیار ساده­تر می­نماید. قرار نیست همه بهای ملک را یکباره پرداخت نمایید. در حین انجام کار و پیشرفت مراحل ساخت آپارتمان خود می­توانید مبالغی را در چند مرحله پرداخت و تا زمان تحویل ملک تسویه حساب نمایید.

جمع‌بندی

در رابطه با پیش فروش آپارتمان در شهر‌های ساحلی، جدای از آگاهی و مدنظر داشتن مواردی مثل مشخصات، مورد معامله، بهای معامله، تاریخ تحویل و موردی مثل مساحت که به طور شفاف باید به آن پرداخته شود، نیاز به تحقیقات بسیار دقیق‌تری است. تحقیق و تفحص درباره مشاورین املاک یا ایجنت‌هایی که تخصص و اعتبار لازم را داشته باشند و منطقه را به خوبی شناسایی و از توان تحلیلی لازم برای ارائه یا کارشناسی و راهنمایی به خریدار برخوردار باشند.

با افزایش گزینه پیش فروش آپارتمان در شهرهای ساحلی بسیاری از بنگاه‌ها یا موسسات معاملاتی ملکی اقدام به ارائه خدمات ملکی می‌کنند اما غافل از اینکه داده‌های لازم را در اختیار مراجعین یا خریداران احتمالی قرار بدهند. به طور مثال انتخاب موقعیت مکانی ملک در شهر‌های ساحلی، با توجه به اینکه این خریداران غالبا از کلانشهر‌های استان‌های مجاور یا دیگر شهر‌ها هستند و اطلاعات کافی در این باره ندارند، چالشی را به همراه خواهد داشت که ابتدای به ساکن نه تنها ملموس نیست بلکه می تواند بر نوع سرمایه‌داری ملکی یا سرمایه‌گذاری خریدار تاثیرگذار باشد.

البته برخی از فعالین این حوزه با ارائه محتوای موثر در شبکه‌های اختصاصی خود مثل وبسایت‌ها یا شبکه‌های اجتماعی، اقدام به شناسایی و معرفی مناطق مختلف شهری کرده‌اند و به طور شفاف و موثر مناطق و محلات مختلف شهر را به تفکیک و به تفصیل برای خریداران تشریح کرده‌اند. به طور مثال موسسه ملکی خانه انزلی در بخش معرفی بهترین محلات و مناطق، داده‌های بسیار شفافی را برای بازدید کنندگان اختصاص داده است. پس قبل از هر چیز تحقیق کنید. بیشترین و مهم‌ترین زمان لازم را صرف شناسایی موسسات یا بنگاه‌هایی بکنید که شناخته شده‌اند و جدای از بحث پیش‌فروش درک روشنی از خلق ارزش دارند.