جوان آنلاین: اگرچه آمارها از رشد فزاینده تأمین زمین در دولت سیزدهم به میزان ۵۱هزار هکتار و نیز ۷/۱ میلیون واحد مسکونی در حال ساخت طی دو سال گذشته، در قالب طرح نهضت ملی مسکن حکایت دارد، اما گزارش مرکز آمار ایران درباره تورم ۷۵درصدی مسکن در شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه پارسال نشان می‌دهد حال و روز مسکن خوب نیست. اکنون دستمزد بازیگر نقش اول سریال تولید مسکن در ایران، یعنی نرخ زمین، بسیار بالاست و سیاست واگذاری زمین رایگان یا ارزان‌قیمت به دلیل پیچیدگی‌ها، محدودیت و شرایط ویژه آن تاکنون کارساز نبوده است.
طبق آمارها، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی کشور که قبلاً بیش از ۲۰درصد را تجربه کرده، به حدود ۵ تا ۶درصد کاهش یافته است. داده‌های مرکز آمار از رشد اقتصادی ۹ماهه سال۱۴۰۱ نشان می‌دهد سهم ساختمان از GDP، روند منفی را تجربه کرده است. به دلیل تورم حدود ۵۰درصدی و کاهش قدرت خرید مردم طی دو سال گذشته، اکنون فروش واحد‌های مسکونی از سوی انبوه‌سازان با چالش مواجه شده و کاهش تقاضا بر تولید نیز تأثیرگذار بوده است.
به اعتقاد کارشناسان، عواملی مانند قیمت زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه مصالح ساختمانی، مالیات بر مسکن، نقدینگی، عرضه و تقاضا، سیاست‌های خارجی مانند نرخ ارز، سیاست‌های تشویقی، تسهیلات و سود بانکی، نرخ شهرنشینی و درآمد سرانه بر قیمت مسکن تأثیرگذارند که از بین این عوامل، قیمت زمین، نقش اول را دارد. ارزش زمین از دو منظر شامل هزینه خرید زمین و هزینه جواز ساخت قابل توجه است. بعد از قیمت زمین، هزینه ساخت‌وساز به‌ویژه بهای مصالح ساختمانی، انتخاب نوع اسکلت و سیستم سازه بیشترین تأثیر را در قیمت تمام‌شده مسکن دارد و بازیگر نقش مکمل این سریال درام اقتصادی و اجتماعی است!
سهم زمین و هزینه ساخت در سال ۱۴۰۲
به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در کشور، به طور میانگین حدود ۶۰درصد است، اما در تهران به ۷۰درصد نیز می‌رسد. همچنین بر اساس اعلام شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی، قیمت تمام‌شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۴۰۲ در قالب هزینه ساخت هفت گروه ساختمانی با توجه به میزان طبقات، از کم (یک و دو طبقه) تا زیاد (۱۶ طبقه و بالاتر)، از ۳/۹ تا ۷/۱۸ میلیون تومان به ازای هر مترمربع متغیر است، البته به دلیل نوسانات زیاد قیمت محصولات فولادی و قیمت زمین، ارقام یادشده درباره هزینه ساخت هر مترمربع، تقریبی است.
با توجه به تأثیر متغیر‌های مهم مانند قیمت زمین و هزینه ساخت‌وساز در تولید و قیمت تمام‌شده مسکن، کارشناسان معتقدند واگذاری زمین رایگان یا ارزان، شکسته‌شدن قیمت زمین و مدیریت پروژه‌های ساخت در جهت کاهش هزینه‌ها، به منظور بهبود وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن ضروری است.
بر اساس برآوردها، با توجه به ۲۴میلیون دختر و پسر مجرد طی ۱۰ سال از ۱۴۰۰ تا ۱۴۱۰ به ۱۲میلیون مسکن یعنی سالانه بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز است، از این رو با توجه به سهم گسترده زمین و ساخت‌ساز، برای حل ریشه‌ای مسئله مسکن، واگذاری زمین ارزان و رایگان با عقد اجاره ۹۹ ساله باید صورت گیرد؛ همان موضوعی که در قانون جهش مسکن نیز به آن اشاره شده است.
با تولید مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار متوسط و پایین، از طریق مدیریت قیمت زمین و هزینه ساخت‌وساز و البته مهار تورم، عرضه مسکن افزایش و در نتیجه قیمت کاهش می‌یابد. این در حالی است که متوسط ساخت مسکن طی دهه ۱۳۹۰، سالانه حدود ۳۵۰هزار واحد مسکونی بوده و تا تحقق افزایش سه‌برابری آن، به رغم اقدامات انجام‌شده از سوی دولت سیزدهم در حوزه تأمین زمین، فاصله زیادی وجود دارد.
از «در حال ساخت» تا «ساخته‌شده»
آمار‌های منتشرشده درباره تأمین زمین و واحد‌های مسکونی در حال ساخت از سوی وزارت راه‌شهرسازی نشان می‌دهد تا آبان‌ماه ۱۴۰۲، بیش از ۵۱هزار هکتار زمین در سراسر کشور تأمین شده که قرار است تا پایان امسال، به حدود ۶۰هزار هکتار برسد، این میزان زمین، قابلیت ساخت ۳/۲ میلیون واحد مسکونی را ایجاد می‌کند. همچنین طبق گزارش اواخر مهرماه روزنامه دولت، طی دو سال فعالیت دولت سیزدهم، اقدامات زیر انجام شده است:
- یک‌میلیون‌و ۷۰۰هزار واحد مسکونی در دست ساخت طبق طرح نهضت ملی مسکن
- تحویل ۳۱۰هزار واحد مسکونی به متقاضیان شامل: ۱۰۰هزار مسکن مهر، ۱۶۰هزار مسکن روستایی، ۵۰هزار نوسازی مسکن در بافت فرسوده
بر این اساس، تلاش دولت بر این است که در قالب طرح نهضت ملی مسکن، زمین را که سهم ۶۰ تا ۷۰درصدی در هزینه ساخت دارد، رایگان عرضه کند تا هزینه ساخت کاهش یابد. طبق این طرح، در زمینه مصالح ساختمانی نیز سعی بر کاهش قیمت مصالح و تأمین آن به صورت عمده، از جلوی در کارخانه است، ضمن اینکه نرخ سود تسهیلات ۵۵۰میلیون تومانی از ۲۳ به ۱۸درصد کاهش یافته و برای دهکهای اول تا سوم، نرخ سود یارانهای است.
با وجود این برنامه‌ها و اقدامات، تورم ۷۵درصدی قیمت مسکن در شهریورماه امسال در مقایسه با شهریور پارسال، فراتر از تورم عمومی سایر کالاها، نشان می‌دهد مدیریت قیمت زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز، با توجه به شرایط تورمی، عملاً نتیجه‌بخش نبوده است، هر چند آمار تأمین زمین خصوصاً در سال جاری، نسبت به دولت‌های یازدهم و دوازدهم، بسیار مطلوب است، اما میزان و هزینه ساخت‌وساز، اصلاً با تقاضای موردنیاز و درآمد- هزینه مردم در وضعیت اقتصادی فعلی، متناسب نیست.
در این شرایط، اجرای سیاست‌هایی مانند تأمین زمین رایگان یا ارزان‌قیمت از سوی دولت در قالب طرح نهضت ملی مسکن، به دلیل محدودیت‌های آن مانند تخصیص زمین به متقاضیان شهر‌های زیر ۵۰۰هزار نفر و شهر‌های جدید یا خانوار‌های دارای فرزند سوم بعد از تصویب قانون تعالی جمعیت، بسیاری از متقاضیان خصوصاً کلانشهر‌ها را شامل نمی‌شود و تنها جمعیت اندکی را دربرمی‌گیرد، بنابراین این اقدام نیز تأثیر چندانی بر متعادل‌سازی قیمت زمین و جلوگیری از تورم مسکن ندارد.
در مجموع، عوامل متعدد به‌ویژه تورم بالا، کمبود نقدینگی و شرایط اقتصادی کشور در طول دو سال گذشته، ساخت مسکن را با رکود مواجه کرده است، به‌گونه‌ای که طی این مدت، هنوز واحد‌های مسکونی تعریف‌شده در قالب طرح نهضت ملی مسکن تحویل نشده و رقم یادشده در بالا، درباره اقدامات دولت، یعنی تحویل ۳۱۰هزار واحد به متقاضیان، فارغ از این طرح است.
نگاه واقع‌بینانه تا مرداد ۱۴۰۴
اگر واقع‌بینانه یا حتی خوش‌بینانه نگاه کنیم، چنانچه نرخ ارز، وضعیت تورم و به طور کلی، اوضاع اقتصادی کشور از ثبات لازم برخوردار باشد و تأمین زمین و حدود ۷/۱ میلیون واحد مسکونی در حال احداث نیز با رکود در ساخت‌وساز مواجه نشوند و بموقع به متقاضیان، تحویل داده شوند، می‌توان امیدوار بود تا پایان عمر دولت سیزدهم، بخشی از وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال، یعنی ساخت حدود ۲میلیون واحد مسکونی یا کمی بیشتر محقق شود، البته این موارد، زمانی میسر خواهد شد که شاهد تکانه‌های اقتصادی و سیاسی ناگهانی، اعم از داخلی و خارجی که همواره بر بازار مسکن نیز تأثیرگذارند، نباشیم.
برای تماشای قسمت پایانی سریال دستاورد‌های مسکنی دولت سیزدهم و مدیریت قیمت زمین، حدود ۲۰ ماه زمان باقی است. آیا به طور میانگین، احداث ماهانه حدود ۱۰۰هزار واحد مسکونی تا مردادماه ۱۴۰۴، یعنی آغاز به‌کار دولت چهاردهم محقق می‌شود؟ این سؤالی است که پاسخ آن را زمان مشخص می‌کند.
