جوان آنلاین: مدیران شهری در حالی به منظور تأمین مسکن مورد نیاز شهر تهران، کاربری‌های دیگر را به مسکونی تغییر می‌دهند و با فروش تراکم ساختمان‌های شهر را بلندتر می‌کنند که نتیجه مستقیم این رویکرد کاهش کیفیت زیست‌شهری و گرانی مسکن است. طبق نظر کارشناسان، مسیر صحیح تأمین مسکن مورد نیاز از شکستن انحصار زمین و مدیریت قیمت آن می‌گذرد.
وخامت اوضاع تهران برآمده از سیاست‌ها و تصمیم‌گیری مدیران شهری است؛ تصمیم‌گیری‌هایی که نتیجه آن را می‌توان در کاهش چشمگیر کیفیت زیست‌شهری در تهران دید، اما واقع امر آن است که تصمیم‌های شهری از خلأ به وجود نیامده است و یقیناً بستر سیاستی در عقبه خود دارند.
در همین راستا نشستی در خانه اندیشه‌ورزان جوان برگزار شد؛ نشستی که به مصوبات کمیسیون ماده ۵ در دو سال گذشته پرداخت و کارشناسانی که در آن حضور داشتند، تصمیم‌گیری‌های مدیریت شهری ششم در حوزه شهرسازی را نقد و بررسی کردند.
یکی از استادان دانشگاه در این نشست، وضعیت تهران را به بیماری سرطانی تشبیه کرد که هر‌چه بیشتر آن را تغذیه کنند، تولید درد بیشتری می‌کند.
ساختار کسب درآمد شهرداری‌ها یکی از موضوعاتی بود که بیشتر کارشناسان به آن اشاره کردند و معتقد بودند تا این نظام معیوب کسب درآمد در شهرداری‌ها حاکم باشد، امید به بهبود وضعیت وجود ندارد.
کمیسیون ماده ۵ مصداق همین نظام معیوب کسب درآمد است. روال عادی این کمیسیون بر قانون فروشی می‌گذرد؛ خانه‌ها با پول بلند و بلندتر می‌شوند و شهر فشرده‌تر، گران‌تر و آلوده‌تر.
سؤال اصلی که مطرح می‌شود این است که چه بستر سیاستی وجود دارد که توانسته این فضا را برای شهرداری و کمیسیون ۵ آماده کند؟
کمیسیون ماده ۵ به جای حل معضلات شهر سرگرم تراکم‌فروشی است
ساختار درآمد شهرداری به دلیل نبود یک درآمد پایدار و سالم، در تمام این سال‌ها بر اساس ساخت‌وساز تعریف شده است.
این کسب درآمد نیز غالباً از راه مصوبات کمیسیون ماده اتفاق می‌افتد، اما طبق قانون، تهیه طرح‌های تفصیلی در چارچوب طرح جامع، وظیفه‌ای است که قانون برای کمیسیون ماده ۵ تعریف کرده است، بنابراین همه مصوبات دیگر این کمیسیون خارج از چارچوب یادشده غیرقانونی است.
در همین خصوص صادق کاشانی، حقوقدان در این نشست با اشاره به اینکه در حال حاضر، کارکرد اصلی کمیسیون ماده ۵ برای شهرداری‌ها نه تصویب طرح تفصیلی، بلکه مصوبات فراتر از ضوابط طرح تفصیلی با هدف درآمدزایی است، گفت: اینکه یک امر فراقانونی رایج شده است، دلیل بر صحت آن نیست.
همچنین وی بر این باور است که ریشه این تغییر ماهیت کمیسیون ماده ۵ «فروش تراکم» است و در این زمینه توضیح داد: هیچ کجای دنیا برای ساخت‌وساز در چارچوب ضوابط مجاز و قانونی طرح‌های بالادست شهری، مبالغی جز بابت حق‌الزحمه امور اداری دریافت نمی‌شود، اما در کشور ما با وجود اینکه شعار پایان‌دادن به فروش تراکم مبنای تدوین طرح‌های جامع و تفصیلی مؤخر شد، باز هم مفهوم «تراکم پایه مالی» را تعریف کرده‌اند که در تهران ۱۲۰درصد معادل دو طبقه در ۶۰درصد سطح اشغال است و افزون بر آن مشمول پرداخت مبالغ سنگینی می‌شود.
این حقوقدان معتقد است: مادامی که تراکم‌فروشی ادامه داشته باشد، کار کمیسیون‌های ماده ۵ نیز رونق دارد و این تشکیلات با تصمیماتی فراتر از ضوابط طرح‌های بالادست در خدمت درآمدزایی برای شهرداری‌ها خواهد بود.
کاشانی با تأکید بر این نکته که تراکم‌فروشی هیچ‌گونه مبنای شهرسازی و علمی ندارد، توضیح داد: تا وقتی سرطان از یک منبع در بدن تغذیه می‌شود، درمان نخواهد شد و همین مثال درباره مصوبات خارج از ضوابط طرح تفصیلی در کمیسیون ماده ۵ نیز صدق می‌کند، به این معنا که تا وقتی تراکم‌فروشی وجود داشته باشد و شهروندان ناگزیر به پرداخت مبالغ سنگین به ازای هر یک طبقه تراکم باشند، عملاً ساخت‌وساز برای شهرداری‌ها پولساز است و امیدی به
تغییر رویه کمیسیون ماده ۵ نیست.
«تغییر کاربری‌های دیگر شهری به مسکونی» رویه غالب کمیسیون ماده ۵
اتفاق دیگری که در نتیجه مصوبات کمیسیون ماده ۵ افتاده، تغییر کاربری آموزشی به تاریخی و به مسکونی، تغییر پهنه فضای سبز به مسکونی و ساخت‌وساز مسکونی در زمین‌های دانشگاهی است.
در نگاه اول شاید اتفاق بدی نباشد، اما نباید فراموش کرد، فروش تراکم و بلندمرتبه‌سازی آن هم در سهم دیگر سرانه‌ها نه تنها کیفیت زیست‌شهری را تا حد زیادی کاهش می‌دهد، بلکه هدفی که به خاطر آن این سرانه‌ها کاهش پیدا کرده را- که تأمین مسکن متناسب با رشد جمعیت است- هم محقق نخواهد کرد.
یکی از کارشناسان حوزه شهری که در آن نشست حضور داشت، معتقد است: کمیسیون ماده ۵، در کانون ازدست‌رفتن سرمایه‌ها و بضاعت‌های خدماتی موجود و آینده این شهر قرار گرفته است.
به گفته کارشناسان شهری، بند۲ مصوبه۶۵۸ کمیسیون ماده۵ در تاریخ ۱۵/۱۲/۱۴۰۱ شامل ده‌ها مورد از تغییر کاربری‌های خدماتی موجود و آتی شهر از جمله آموزشی، درمانی، مذهبی، فرهنگی و تأسیسات شهری به مسکونی و دیگر کاربری‌های غیرخدماتی است که شاید برخی از این کاربری‌ها با حسن تدبیر شهرداری و متولیان امر و لحاظ حقوق مالکانه، امکان حفظ و تثبیت داشت.
متأسفانه جریان حاکم بر کمیسیون ماده۵، افزایش بارگذاری‌های عمدتاً مسکونی و حذف ظرفیت‌های خدماتی موجود و آینده شهر تهران است.
«انحصار زمین و تعیین محدوده شهری» بستر سیاستی تراکم‌فروشی
آثار و آسیب این رویکرد پس از جمعیت‌پذیری و حضور ساکنان به صورت تدریجی نمایان خواهد شد که شاید دیگر خیلی جای جبران و تأمین کسری‌ها و کمبود‌ها نباشد و رنج دائمی گریبانگیر ساکنان پروژه‌ها و بافت‌های پیرامونی شود.
مدیران شهری در شرایطی به منظور تأمین نیاز مسکن، سرانه‌های شهری را کاهش می‌دهند که طبق سند آمایش سرزمینی، زمین‌های اطراف تهران از نظر کارشناسی برای ساخت‌وساز و بارگذاری جمعیت مشکلی ندارد.
اما آنچه باعث شده کاروبار کمیسیون ماده ۵ سکه باشد، وجود محدوده شهری است.
طبق این طرح بالادستی تنها ساخت‌وساز در زمین داخل محدوده مشخص شده در طرح جامع، قانونی است و به زمین خارج از محدوده هیچ نوع خدمات شهری ارائه نمی‌شود، در نتیجه برای تأمین زمین به منظور ساخت‌وساز محدودیت وجود دارد و یک راه فروش تراکم و بلند مرتبه‌سازی است.
اما این قانون در عمل چه چیزی را برای شهر و ساکنان آن به وجود آورده است؟ افزایش قیمت.
علاوه بر اینکه به‌خودی‌خود ایجاد انحصار در زمین قیمت آن را افزایش می‌دهد، راه انتخابی مدیران شهری (تراکم‌فروشی) که در نتیجه نبود زمین برای تأمین مسکن است نیز خود قیمت مسکن و زمین را افزایش می‌دهد.
در حال حاضر جهش قیمتی در زمین به حدی نرخ مسکن را افزایش داده که دیگر خانه‌دارشدن خارج از توان اکثریت مردم است.
«جزیره حرارتی تهران» نتیجه بلندمرتبه‌سازی
علاوه بر گرانی مسکن، آلودگی هوا نیز از دیگر تبعات منفی بلندمرتبه‌سازی بوده که جان و مال مردم را مورد تهدید قرار داده است. طبق آخرین گزارش مرکز پژوهش‌ها در خصوص آلودگی هوا، با عنوان «پویا‌شناسی آلودگی هوا» الگوی توسعه شهری و توسعه متوازن شهر‌ها از عواملی هستند که موجب تشدید آلودگی هوا و کاهش خودپالایی محیطی می‌شوند. کیفیت پایین ساخت‌وساز‌ها و بلندمرتبه‌سازی در شهر‌ها موجب ایجاد جزیره‌های حرارتی و به دام افتادن آلاینده‌ها در محیط شهر می‌شوند و از طرف دیگر توسعه نامتوازن شهری عواقبی، چون تمرکز مراکز تولید و جذب سفر را به دنبال دارد که موجب افزایش نیاز به سفر‌های بین‌منطقه‌ای می‌شود و آلودگی بیشتر از منابع انتشار متحرک را به همراه می‌آورد.
قیمت‌بالای زمین وضعیت تهران را وخیم کرده است
شرایط تهران به گونه‌ای است که اگر با همین مسیر سیاستی بخواهد اداره شود، نه تنها وضعیت بهبود پیدا نخواهد کرد بلکه مانند غده سرطانی مشکلات با تغذیه درد‌ها و معضلات، بزرگ‌تر خواهد شد. آنچه شرایط را برای تراکم‌فروشی مهیا کرده، کسری زمین در محدوده شهری و قیمت بالای آن است. متأسفانه همانطور که برای ریشه‌کن کردن غده سرطانی باید از تغذیه آن جلوگیری شود، برای بهبود وضعیت تهران باید مسیر تراکم‌فروشی بسته شود که آن هم تنها در شرایطی محقق خواهد شد که محدوده شهری برداشته و قیمت زمین مدیریت شود.
