جوان آنلاین: هر چند قرار بود جهش تولید مسکن با تأمین زمین به ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی و تعادل قیمت منجر شود، اما اکنون جهش قیمت مسکن، جایگزین تولید آن شده است! افزایش ۷۵درصدی بهای مسکن در شهریورماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته و رسیدن میانگین هر مترمربع در پایتخت، به حدود ۸۰میلیون تومان، گویای نابسامانی وضعیت موجود است، این در حالی است که با مدیریت صحیح تأمین و قیمت زمین، رشد تورم و مهار تولید اتفاق نمی‌افتاد!
طبق نظر کارشناسان، یکی از مهم‌ترین دلایل تورم فزاینده مسکن در سال‌های اخیر، خصوصاً یک سال گذشته، قیمت زمین است. ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن، دی‌ماه سال گذشته از سهم ۷۰درصدی زمین در قیمت تمام‌شده مسکن تهران خبر داده بود، در حالی که به گفته وی، این سهم در دیگر کشور‌ها حدود ۳۰درصد است.
از همین رو، فصل دوم قانون جهش تولید مسکن در چندین ماده به مسئله تأمین زمین اشاره کرده است. طبق ماده ۷ این قانون، وزارت راه‌وشهرسازی باید برای اجرای برنامه‌های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی موردنیاز ساخت مسکن با عقد اجاره ۹۹ساله اقدام کند. بر این اساس، عقد اجاره برای سال اول حداکثر معادل ۲۰درصد قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا یک‌درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری است، ضمناً این رقم برای سال‌های آینده تا ۹۹سال، سالانه ۱۵درصد افزایش می‌یابد.
واگذاری ۵۰ هزار هکتار زمین
دولت سیزدهم با آگاهی از این موضوع و با توجه به الزامات قانونی، به درستی مسئله تأمین زمین را به عنوان چالش اصلی در این زمینه هدف گیری کرد و تخصیص زمین به مردم و سازندگان را در دستور کار قرار داد، هر چند به نظر می‌رسد این اقدامات، هنوز نتیجه‌بخش نبوده است، با این حال، طبق اظهارات مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی در ۱۲ آبان‌ماه در کردستان، تاکنون بیش از ۵۱هزار هکتار زمین در کشور، در قالب شهر‌های جدید و شهرک‌های منفصل از محدوده شهری بر اساس طرح نهضت ملی مسکن، تأمین شده و ۵۰۰هزار قطعه زمین نیز تا پایان سال تأمین می‌شود.
در همین زمینه، هادی عباسی، قائم‌مقام وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکن با انتقاد از روند تأمین زمین تصریح کرده است: اگر روند عرضه و تقاضای زمین متناسب بود، الان شاهد سهم ۶۰درصدی قیمت زمین در هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی نبودیم، البته وی این انتقاد را متوجه دولت‌های قبل می‌داند و معتقد است عرضه زمین در برخی سال‌های گذشته، کاملاً متوقف بوده یا متناسب با تقاضا نبوده است.
تورم ۷۵درصدی، میانگین ۸۰میلیونی!
اکنون چنانچه اظهارات وزیر راه‌وشهرسازی را درباره تأمین بیش از ۵۰هزار هکتار زمین مبنا قرار دهیم، باز هم داده‌های گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره وضعیت مسکن نشان می‌دهد قیمت، بسیار متورم‌تر شده که یکی از مهم‌ترین دلایل آن، عدم‌تأمین زمین و بالابودن قیمت آن است، ضمن اینکه واگذاری زمین، اغلب شهر‌های جدید و محدوده‌های کم‌جمعیت‌تر را شامل می‌شود که وضعیت آن کاملاً با کلانشهر‌ها متفاوت است و بیشترین تورم قیمت مسکن که تأثیر خود را بر دیگر شهرها نشان می‌دهد، به تهران و چند کلانشهر دیگر برمی‌گردد.
گزارش مرکز آمار ایران که پس از وقفه طولانی هشت ماهه، بالاخره مهرماه امسال منتشر شد، گویای تورم شدید مسکن است. بر اساس این گزارش، در شهریورماه١٤٠٢، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۲/۷۵ درصد رسیده است. طبق این آمار، متوسط قیمت مسکن در تهران، اکنون به حدود ۷۷میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و نسبت به شهریورماه ۱۴۰۱، رشد حدود ۸۰درصدی داشته است. اگر نرخ تورم سایر کالاها را طبق داده‌های مرکز آمار، ۴۶درصد لحاظ کنیم، این امر، بیانگر سیر صعودی قیمت مسکن در مقایسه با سایر هزینه‌هاست و حدود ۳۰درصد بیشتر از سایر کالاها، رشد قیمتی داشته است.
فرمول ساده، اجرای دشوار
چالش تخصیص زمین در حالی مطرح می‌شود که به گفته معاون وزیر راه‌وشهرسازی، تأمین زمین، کاملاً قابل حل است و در کشور، کمبودی از این بابت نداریم. فرمول ساده عباسی، برای حل معضل تخصیص زمین و ساخت مسکن به شرح زیر است:
- مساحت محدوده کل شهر‌های کشور، ۹هزار کیلومتر مربع یعنی معادل ۵/۰ درصد از مساحت کل کشور است.
- اگر این ۵/۰ درصد به ۶/۰ درصد افزایش یابد، با واگذاری ۳میلیون‌و ۶۰۰هزار قطعه زمین ۲۵۰ متری به مردم، مسئله مسکن حل می‌شود.
- بهترین شیوه عرضه زمین، هزینه صفر بدون انتقال مالکیت به مردم است.
با این همه، وی تلویحاً به گرانی مسکن به دلیل عدم‌تأمین زمین اشاره و تصریح کرده این مسئله به «اقتصاد سیاسی» و اینکه عده‌ای علاقه‌مندند زمین گران باشد، برمی‌گردد! به گفته قائم‌مقام وزیر راه‌وشهرسازی که اعلام کرده است بیشتر وارد جزئیات موضوع نمی‌شود، اکنون سازمان منابع طبیعی بسیاری از زمین‌های دارای قابلیت کشت را محبوس کرده است و حتی به صورت اجاره‌ای عرضه نمی‌کند. با این توصیف، می‌توان «حبس زمین» از سوی برخی نهاد‌ها را از موانع تأمین زمین و در نتیجه از جمله دلایل قیمت بالای آن و تورم مسکن دانست.
این موارد، بیانگر رابطه مستقیم بین قیمت زمین و بهای مسکن است، یعنی تا وقتی قیمت زمین کاهش نیابد، متعادل‌شدن قیمت مسکن نیز میسر نیست و اگرچه طرح‌هایی مانند مولدسازی یا الحاق اراضی به محدوده شهرها، در تأمین زمین و قیمت مسکن مؤثر است، اما تاکنون چندان نتیجه‌بخش نبوده است. نتایج یک پژوهش با عنوان «بررسی ارتباط بین قیمت زمین و قیمت مسکن در ایران» از سوی پرویز محمدزاده و دیگران نیز بیانگر وجود رابطه علی دوطرفه بین قیمت زمین و قیمت مسکن است. دیدگاه علیت متقابل نیز نشان می‌دهد افزایش قیمت زمین، باعث افزایش قیمت مسکن و بالعکس می‌شود.
راهکار، مدیریت تأمین و قیمت زمین
چنانچه بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، رقم حدود ۸۰میلیونی متوسط قیمت مسکن در پایتخت را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران ۴ میلیارد تومان است. طبق نظرات کارشناسی درباره سهم حدود ۷۰درصدی قیمت زمین در بهای تمام‌شده مسکن، از مجموع قیمت یادشده، ۲ میلیاردو ۸۰۰میلیون تومان فقط هزینه زمین است که اگر از قیمت تمام‌شده کسر شود، قیمت یک واحد مسکونی با مشخصات ذکرشده، یک‌میلیاردو ۲۰۰میلیون تومان خواهد بود. این رقم قاعدتاً در اطراف پایتخت و کلانشهر‌ها پایین‌تر است، بنابراین با مدیریت صحیح قیمت زمین در قالب عقد اجاره ۹۹ ساله طبق الزامات قانونی، می‌توان قیمت تمام‌شده مسکن را کاهش داد و از تورم فزاینده ۷۵درصدی که در طول یک سال گذشته رخ داده و اکنون به وضعیت رکود مسکن در حوزه خرید و فروش منجر شده است، جلوگیری کرد. هر چند طبق آمار‌های وزارت راه وشهرسازی، روند تأمین زمین در دولت سیزدهم طی دو سال گذشته، نسبت به سال‌های قبل‌تر، تسریع شده و رشد بالاتری را نشان می‌دهد، اما تولید مسکن ساخته‌شده (نه در حال احداث) پایین‌تر از تقاضا و قیمت بالای زمین، به جهش تورم مسکن در مقابل تولید منجر شده است.
